令和6年度 宅建試験 解答と解説 #3

今回は昨年度の試験の解答と解説を5回に分けて掲載していきます。昨年落ちてしまった方はぜひ一度目を通していただき、本年の合格のために生かして頂ければと思います。試験は「なぜ間違ったのか？」見直しが非常に重要です。

【問21】

農地に関する次の記述のうち、農地法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、誤っているものはどれか。【令和6年度試験】

1. 法第3条第1項の許可があったときは所有権が移転する旨の停止条件付売買契約を原因とする所有権移転の仮登記の申請を行う場合にも、農業委員会の許可が必要である。

2. 法第5条第1項の許可申請書の提出において、法ではその申請に係る権利の設定又は移転に関し民事調停法により調停が成立した場合など一定の場合を除き、当事者は連署した申請書を提出しなければならないとされている。

3. 法では、農地の賃貸借で期間の定めがあるものについては、一定の場合を除き、期間満了の1年前から6か月前までの間に更新拒絶の通知をしないと従前の賃貸借と同一の条件で更に賃貸借したものとみなされる。

4. 法では、農地の賃貸借の当事者は、当該賃貸借の合意による解約が民事調停法による農事調停によって行われる場合など一定の場合を除き、知事の許可を受けなければ、当該賃貸借について、解除、解約の申入れ、合意解約、更新拒絶の通知をしてはならないとされている。

正解1

1誤り。「法第３条第１項の許可」は農地を農地のまま売買するケースである。売買契約を締結する場合に仮に契約を締結したとしても、農業委員会の許可を受けない限り、農地の所有権は移転しない。（農地法３条６項）。しかし「所有権移転の仮登記」の申請を行う場合に農業委員会の許可は不要である。よって本肢の「必要である」という部分が誤りとなる。

2正しい。本問は農地を農地以外に転用した上で、権利移転する場合が想定される。この場合、許可申請書を農業委員会経由で知事等に提出する必要がある（農地法５条３項、４条２項）。また申請書は、一定の場合を除き当事者の連署が必要となる（規則57条の４第１項）。

3正しい。農地の賃貸借について期間の定めがある場合、当事者が期間満了の１年前から６か月前までの間に、相手方に対し「更新をしない旨の通知」をしないときは、従前の賃貸借と同一の条件で、賃貸借を更新したものとみなされる（農地法17条本文）

4正しい。知事の許可がなければ、農地の賃貸借の当事者は、解除、解約の申入れ、合意解約、更新拒絶のの通知をすることができないとされている（農地法18条１項）。

【問　22】

国土利用計画法（以下この問において「法」という。）第23条の届出（以下この問において「事後届出」という。）及び法第27条の7の監視区域内の届出（以下この問において「事前届出」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、この問において「都道府県知事」とは、地方自治法に基づく指定都市にあってはその長をいうものとする。【令和6年度試験】

1. Ａが所有する市街化区域以外の都市計画区域内の4,000㎡の土地について、宅地建物取引業者Ｂが地上権の設定を受ける契約を締結した場合、Ｂは事後届出を行わなければならない。

2. 宅地建物取引業者Ｃが所有する市街化区域内の3,000㎡の土地と宅地建物取引業者Ｄが所有する都市計画区域外に所在する12,000㎡の土地を金銭の授受を伴わずに交換する契約を締結した場合、Ｃ及びＤはともに事後届出を行う必要はない。

3. 事前届出又は事後届出が必要な土地について、売買契約を締結したにもかかわらず所定の期間内に当該届出をしなかった者は都道府県知事からの勧告を受けることがあるが、罰則の適用を受けることはない。

4. 監視区域に指定された市街化区域内に所在する土地2,500㎡について売買契約を締結しようとする当事者は、契約締結の少なくとも6週間前までに事前届出を行わなければならない。

正解４

１誤り。市街化区域以外の都市計画区域内(つまり市街化調整区域もしくは非線引区域）で事後届出の対象となるのは、その面積が5,000㎡以上の場合となる。（国土利用計画法23条２項１号ロ）。本肢の土地は4,000㎡なので、事後届出の必要はない。

2誤り。「金銭の授受を伴わずに交換」する場合でも「対価を得て行われる移転又は設定」に該当する。つまりしたがって事後届出が必要。市街化区域内で事後届出の対象となるのは、その面積が2,000㎡以上の場合、また都市計画区域外で事後届出の対象となるのは、その面積が10,000㎡以上の場合となる。Ｄが取得した土地の面積が3,000㎡、Ｃが取得した土地の面積が12,000㎡でそれぞれ面積を超えているので事後届出が必要。「事後届出を行う必要のない」という部分が誤り。

3誤り。事前届出、事後届出を行わず土地売買等の契約をした者は罰則の対象になります（国土利用計画法27条の４第１項、27条の７第１項、47条２号）。しかし、どちらも勧告をすることはできません。よって本肢の「都道府県知事からの勧告を受けることがあるが、罰則の適用を受けることはない」という部分が誤り。

4正しい。市街化区域内の2,500㎡土地は事後届出の対象となる。この場合監視区域においても事前届出が必要となる。監視区域内の土地については、契約締結の６週間前までに、事前届出をする必要がある。よって本肢が正解となる。

【問　23】

住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除（以下この問において「住宅ローン控除」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、以下の居住用家屋は、令和5年に建築基準法第6条第1項の確認（建築確認）を受けたものとする。【令和6年度試験】

1. 令和6年中に居住用家屋を居住の用に供した場合において、その前年において居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例の適用を受けているときであっても、令和6年分以後の所得税について住宅ローン控除の適用を受けることができる。

2. 令和6年中に居住用家屋を居住の用に供した場合において、その前年において居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算の適用を受けているときであっても、令和6年分以後の所得税について住宅ローン控除の適用を受けることができる。

3. 令和5年中に居住用家屋の敷地の用に供するための土地を取得した場合において、令和6 年中に居住用家屋を新築して居住の用に供したときは、令和5年分の所得税について住宅ローン控除の適用を受けることができる。

4. 令和6年中に居住用家屋を居住の用に供した場合において、その居住用家屋の取得に係る住宅借入金等の償還期間等が契約において3年とされているときは、令和6年以後3年間の所得税について住宅ローン控除の適用を受けることができる。

正解2

１誤り。「居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例の適用」を受けているときには、住宅ローン控除を受けることができない。

2正しい。居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算の適用を受けているときでも、住宅ローン控除を受けることができる。

3誤り。住宅ローン控除が受けられるのは、入居年（居住の用に供した年）以降となる。本肢では、「本年中に居住用家屋を新築して居住の用に供した」とあり、昨年分の所得税に関し住宅ローン控除を受けることはできないため誤り。

4誤り。住宅ローン控除の適用が受けられるのは、住宅借入金等の償還期間が10年以上の場合である。３年とされているときは、住宅ローン控除を受けることはできない。

【問　24】

不動産取得税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。【令和6年度試験】

1. 不動産取得税の課税標準は、不動産を取得した時における当該不動産の売買価格であるから、固定資産税の課税標準である固定資産の評価額とは異なるものである。

2. 不動産取得税の課税標準となるべき額が、土地の取得にあっては10万円、家屋の取得のうち建築に係るものにあっては1戸につき23万円、その他のものにあっては1戸につき12万円に満たない場合においては、不動産取得税が課されない。

3. 不動産取得税は、不動産の取得に対して課される税であるので、法人の合併により不動産を取得した場合においても、不動産取得税が課される。

4. 令和6年4月に個人が取得した住宅及び住宅用地に係る不動産取得税の税率は3％であるが、住宅以外の家屋及び土地に係る不動産取得税の税率は4％である。

正解2

1誤り。不動産取得税の課税標準は、「不動産を取得した時における固定資産課税台帳登録の価格」を指すため、本肢の「不動産の売買価格」という部分が誤り。

2正しい。本肢の通りである。

3誤り。不動産取得税が課されるのは、不動産が実質的に取得された場合に限られる。つまり形式的な不動産の取得に対しては、不動産取得税は課されない（地方税法73条の７）。
法人の合併による不動産の取得は、形式的な所有権の移転に過ぎないので、ま不動産取得税は課税されない。「不動産取得税が課される」という部分が誤り。

4誤り。本来土地に係る不動産取得税は4％だが、土地と住宅には３％の軽減税率が適用され、住宅用以外の家屋には４％の税率が適用される。よって本肢の「土地に係る不動産取得税の税率は４％」とする点が誤り。

【問　25】不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、誤っているものはどれか。【令和6年度試験】

1. 同一需給圏とは、一般に対象不動産と代替関係が成立して、その価格の形成について相互に影響を及ぼすような関係にある他の不動産の存する圏域をいう。

2. 対象不動産について、依頼目的に応じ対象不動産に係る価格形成要因のうち地域要因又は個別的要因について想定上の条件を設定する場合がある。

3. 不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用を前提として把握される価格を標準として形成されるが、これを適合の原則という。

4. 収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であり、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効である。

正解3

1正しい。同一需給圏とは、一般的に対象不動産と代替関係が成立し、その価格の形成について相互に、影響を及ぼすような関係にある他の不動産の存する圏域をいう。とよって本肢は正しい。

2正しい。本肢の通り。

3誤り。本肢は「最有効使用の原則」の記述であり、「適合の原則」ではない。よって誤り。

4正しい。本肢の通り。

【問　26】

宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。【令和6年度試験】

ア　ガス配管設備等に関して、住宅の売買後においても宅地内のガスの配管設備等の所有権が家庭用プロパンガス販売会社にあるものとする場合には、その旨を説明しなければならない。

イ　重要事項の説明を行う宅地建物取引士は専任の宅地建物取引士でなくてもよいが、書面に記名する宅地建物取引士は専任の宅地建物取引士でなければならない。

ウ　区分所有建物である事務所ビルの一室の売買の媒介を行う場合、当該1棟の建物及びその敷地の管理が委託されているときは、その委託を受けている者の氏名（法人にあっては、その商号又は名称）及び住所（法人にあっては、その主たる事務所の所在地）を説明しなければならない。

エ　区分所有建物である中古マンションの一室の売買の媒介を行う場合、当該1棟の建物の計画的な維持修繕のための費用の積立てを行う旨の規約の定めがあるときは、その内容及び既に積み立てられている額について説明しなければならない。

1. 一つ

2. 二つ

3. 三つ

4. 四つ

正解３

１正しい。宅地又は建物の売買又は貸借において、「飲用水・電気・ガスの供給施設や排水施設の整備の状況」は、重要事項とされている。このうちガス配管設備等に関し、住宅の売買後に配管設備等の所有権が家庭用プロパンガス販売業者に属する場合、その旨の説明が要求される（解釈・運用の考え方）

2誤り。重要事項説明書には、宅建士の記名が必要である。（宅建業法35条５項）。また記載事項の内容を宅建士が説明しなければならないが、専任宅建士である必要はない。

よって本肢の「専任の宅建士」とする部分が誤り。

3正しい。区分所有建物の売買又は貸借において、「管理が委託されているときには、委託先」は重要事項とされている。

4正しい。区分所有建物の売買において、「計画的な維持修繕のための費用の積立てを行う旨の規約の定めがあるときは、その内容及び既に積み立てられている額」が重要事項とされています（宅建業法35条１項６号、規則16条の２第６号）。また、滞納があるときはその額も重要事項として記載が必要となる。

【問　27】

宅地建物取引業者Ａに関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、Ａは宅地建物取引業保証協会の社員ではないものとする。【令和6年度試験】

1. Ａが主たる事務所を移転したことにより、その最寄りの供託所が変更した場合において、金銭のみをもって営業保証金を供託しているときは、遅滞なく営業保証金を移転後の主たる事務所の最寄りの供託所に新たに供託しなければならない。

2. Ａの従業員が運転する車両で現地案内を受けた者が、Ａの従業員の過失による交通事故でケガをした場合に取得する損害賠償請求権は、Ａが供託した営業保証金の還付の対象債権となる。

3. Ａは、金銭と有価証券を併用して供託することができ、有価証券のみで供託する場合の当該有価証券の価額は、国債証券の場合はその額面金額の100分の90、地方債証券の場合はその額面金額の100分の80である。

4. Ａは甲県内にある主たる事務所とは別に、乙県内に新たに従たる事務所を設置したときは、営業保証金を主たる事務所の最寄りの供託所に供託しなければならない。

正解4

1誤り。宅建業者が営業保証金を金銭のみで供託している場合は、新たな主たる事務所の最寄りの供託所への保管替えが可能。よって「遅滞なく営業保証金を移転後の主たる事務所の最寄りの供託所に新たに供託」する必要ない。

2誤り。宅建業者と宅建業に関し取引をした者は、その取引により生じた債権に関し、その宅建業者が供託した営業保証金から弁済を受ける権利を有する（宅建業法27条１項）。
本肢の「従業員の過失による交通事故」は、宅建業に関する取引に該当せず、この事故の被害者は営業保証金から弁済を受けることができない。

3誤り。営業保証金の供託に金銭を用いる場合、国債証券は、100％の評価、地方債証券は、額面の90％として評価される。（同項２号）。本肢は国債が90％、地方債を80％としている部分が誤りとなる。

4正しい。本肢の通りである。

【問　28】

宅地建物取引業者Ａ（消費税課税事業者）及び宅地建物取引業者Ｂ（消費税免税事業者）が受領した報酬に関するアからウの記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものの組合せは1から4のうちどれか。なお、代理、媒介に当たり、広告の依頼は行われていないものとする。【令和6年度試験】

ア　居住用建物（1か月の借賃12万円。消費税等相当額を含まない。）について、Ａは貸主から代理を依頼され、Ｂは借主から媒介を依頼され、Ａは貸主から6.7万円、Ｂは借主から6.5 万円を報酬として受領した。なお、Ｂは、媒介の依頼を受けるに当たって、報酬について借主から特段の承諾を得ていない。

イ　Ｂは、事業用建物について、貸主と借主双方から媒介を依頼され、借賃1か月分10万円（消費税等相当額を含まない。）、権利金90万円（権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないもので、消費税等相当額を含まない。）の賃貸借契約を成立させ、貸主と借主からそれぞれ5万円を報酬として受領した。

ウ　Ａは、土地付建物について、売主と買主双方から媒介を依頼され、代金3,500万円（消費税等相当額を含み、土地代金は2,400万円である。）の売買契約を成立させ、売主と買主からそれぞれ110万円を報酬として受領したほか、売主の特別の依頼に基づき行った遠隔地への現地調査に要した実費の費用について、売主が事前に負担を承諾していたので、売主から 9 万円を受領した。

1. ア、イ

2.イ、ウ

3.ア、ウ

4.ア、イ、ウ

正解2

ア違反する。居住用建物の賃貸借について、宅建業者Ａは、貸主を代理のため報酬の上限は、１か月分の賃料（＝12万円）となる。Ａは消費税課税業者のため、さらに消費税10％を加算することができる。よって12万×1.1＝13.2万円が報酬の上限額となる。

続いて宅建業者Ｂは、居住用建物の借主を媒介をしており、借主からは、特段の承諾を得ていないため、報酬の上限は、0.5か月分の賃料（＝６万円）となる。Ｂは消費税免税業者のため、これに４％加算することができる。よって６万×1.04＝６.24万円が報酬の上限額となる。したがって本肢の「6.5万円を受領すること」は、宅建業法に違反します。

イ違反しない。まず本肢は事業用建物（＝居住用建物「以外」）となり、賃料ベースの計算以外に権利金をベースにした報酬計算も可能となる。つまりA,Bそれぞれで計算をし、多いほうが報酬の上限額ということになる。宅建業者Ｂは、貸主と借主を媒介しており、報酬の上限は、貸主・借主双方から、合わせて１か月分の借賃（＝10万円）となる。Ｂは消費税免税業者のため、これに４％加算することができる。よって報酬額の制限は10万×1.04＝10.4万円　仮に「貸主と借主からそれぞれ５万円を報酬として受領」しても、合計10万円で、この枠内に収まっているため宅建業法に違反しない。

ウ違反しない。土地付建物の代金3,500万円の中には、土地代金・建物代金・消費税が混在しており報酬計算に当たってはまずは税引の本体価格を求める必要がある。土地の売買は非課税のため土地代金2,400万円は、それ自体が本体価格となる。一方、建物の売買代金は、
3,500万－2,400万＝1,100万円ここから消費税10％分を除くと、建物の本体価格は、1,000万円となり。よって土地付建物の本体価格は、3,400万円となる。公式に当てはめると、
3,400万×３％＋６万＝108万円となる。さらにＡは消費税課税業者なので、消費税10％を加算することができる。よって108万×1.1＝118.8万。Ａが報酬として110万円を受領しても、宅建業法に違反しないと分かる。

【問　29】

宅地建物取引士に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。【令和6年度試験】

1. 宅地建物取引士資格試験に合格した者は、宅地又は建物の取引に関する実務の経験期間が 2 年に満たない場合であっても、試験に合格した日から1年以内に登録を受けようとするときには、都道府県知事が指定する講習を受講することにより、宅地建物取引士の登録を受けることができる。

2. 宅地建物取引士証は、更新を受けることなくその有効期間が経過した場合、その効力を失うが、当該宅地建物取引士証を都道府県知事に返納する必要はない。

3. 宅地建物取引士は、他人に自己の名義の使用を許し、当該他人がその名義で宅地建物取引士である旨の表示をしたときは、法第68条の規定に基づく処分の対象となるが、当該他人が宅地建物取引士の登録を受けた者であるときはこの限りでない。

4. 宅地建物取引業者は、その事務所唯一の専任の宅地建物取引士が宅地建物取引士証の有効期間の経過により効力を失い宅地建物取引士でなくなったときは、2週間以内に法第31条の3第1項の規定に適合させるため必要な措置を執らなければならない。

正解4

1誤り。宅建士の登録を受けるためには、①２年以上の実務経験があるか、②国土交通大臣指定の講習（登録実務講習）を受講していることが要求される（宅建業法18条１項）。よって実務経験が２年に満たない場合には、登録実務講習を受講する必要がある。本肢は①②のどちらにも該当しないので、「宅建士の登録を受けることができる」というのが誤り。

2誤り。宅建士は①登録が消除されたとき②宅建士証が効力を失ったときは

速やかに、宅建士証を交付を受けた知事に返納しなければなりません。よって本肢の

「返納する必要はない」という部分が誤り。

3誤り。宅建士が他人に自己の名義の使用を許し、他人が名義を使用して宅建士である旨の表をすることは、指示処分や事務禁止処分の対象となる（宅建業法68条１項1号、2項）。名義を貸した相手が宅建士登録を受けているからといって、許されるものではない。

4正しい。事務所においては、業務に従事する者の人数に対し、1/5以上の割合で専任宅建士を設置する必要がある。よって2週間以内に必要な措置をとらなければならないとする本肢は正しい。

【問　30】

宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではない個人Ｂとの間で宅地の売買契約を締結し、手付金を支払ったＢが、宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくいわゆるクーリング・オフにより、当該売買契約を契約締結の日の翌日に解除しようとしている。この場合に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。【令和6年度試験】

1.Ａがクーリング・オフについて告げるときに交付すべき書面には、Ａの商号又は名称及び住所並びに免許証番号の記載は必要であるが、Ａの宅地建物取引士の記名は必要ない。

2. Ｂが、自らの申出により、Ｂの勤務する会社の事務所において、宅地の買受けの申込み及びＡとの売買契約の締結をした場合、Ｂは、クーリング・オフによる当該売買契約の解除を行うことができない。

3. Ｂが、自らの申出により、喫茶店において、宅地の買受けの申込み及びＡとの売買契約の締結をした場合、Ｂは、クーリング・オフによる当該売買契約の解除を行うことができる。

4. Ｂは、自らの申出により、Ｂが融資を受ける銀行（宅地建物取引業者ではない。）において、宅地の買受けの申込み及びＡとの売買契約の締結をした場合、クーリング・オフによる当該売買契約の解除を行うことができない。

正解4

1正しい。クーリング・オフ告知書面には「商号又は名称及び住所並びに免許証番号」必要がある（宅建業法37条の２第１項１号、規則16条の６）また宅建士の記名は不要である。よって本肢は正しい。

2正しい。買主Ｂから申し出て、「Ｂの勤務する会社の事務所」で、買受けの申込みと売買契約の締結をしているためBは、クーリングオフができない。買主から提案した買主の勤務先は「事務所等」として扱われる。よって本肢は正しい。

3正しい。「喫茶店」は、「事務所等」に該当しないためクーリングオフによって解除ができる。Bが自ら申し出た場合でもあってもクーリングオフが可能な場所に該当する。よって本肢は正しい。 4誤り。「銀行」は、「事務所等」に該当しないためクーリングオフは可能。これは買主Bが自らの申出た場合でも同様である。よって本肢の「クーリング・オフによる当該売買契約の解除を行うことができない。」という部分が誤り。