今回は昨年度の試験の解答と解説を5回に分けて掲載していきます。昨年落ちてしまった方はぜひ一度目を通していただき、本年の合格のために生かして頂ければと思います。試験は「なぜ間違ったのか？」見直しが非常に重要です。
【問 11】
建物の所有を目的とする土地の賃貸借契約（一時使用目的の借地契約を除く。）に関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 専ら事業の用に供する建物（居住の用に供するものを除く。）の所有を目的とし、存続期間を20年として借地権を設定する場合、建物買取請求権の規定は適用されず、また、その契約は、公正証書による等書面によってしなければならない。
- 居住の用に供する建物の所有を目的として借地権を設定する場合において、借地権を消滅させる目的で、その設定後30年を経過した日に借地権の目的である土地の上の建物を借地権設定者に相当の対価で譲渡する旨の特約を定めても、この特約は無効である。
- 借地権を設定する場合において、存続期間を定めなかったときは、その期間は30年となる。
- 当事者が借地権の設定後に最初に借地契約を更新する場合において、存続期間を定めなかったときは、その期間は更新の日から10年となる。
正解3
１誤り。事業用定期借地権を設定するための契約は、公正証書によって行わなければならない。本肢では「公正証書による等書面」とある「等」なので別の書面がありえる記述のため誤り。
2誤り。借地権を消滅させるため、その設定後30年以上を経過した日に借地権の目的である土地の上の建物を借地権設定者に相当の対価で譲渡する旨」の特約を建物譲渡特約という。この特約は有効である。よって本肢の「この特約は無効である」という部分が誤り。
３正しい。借地借家法において、借地権の存続期間は最低30年である。30年以下で定めた場合または期間を定めなかった場合は30年となる。 ４誤り。借地権の当初の存続期間が満了し、契約を更新する場合その期間は1回目は20年以上の期間であることが必要である（借地借家法４条）。本肢の「更新の日から10年」という部分が誤り。尚2回目以降の更新はすべて「10年以上の期間」が必要となる。
【問 12】
賃貸人Ａと賃借人Ｂとが、居住目的で期間を3年として、借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約（以下この問において「契約①」という。）を締結した場合と、定期建物賃貸借契約でも一時使用目的の賃貸借契約でもない普通建物賃貸借契約（以下この問において「契約②」という。）を締結した場合に関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。
- Ｂが建物の引渡しを受けた後にＡが建物をＣに売却して建物所有者がＣに変わった場合、Ｂは、契約①の場合ではＣに対して賃借人であることを主張できるが、契約②の場合ではＣに対して賃借人であることを主張できない。
- 契約期間中は賃料の改定を行わない旨の特約を契約において定めていても、契約期間中に賃料が不相当になったと考えるに至ったＢは、契約①の場合も契約②の場合も、借地借家法第32条に基づく賃料減額請求をすることができる。
- Ｂが契約期間中に相続人なしで死亡した場合において、婚姻はしていないが事実上夫婦と同様の関係にあった同居者Ｄがあるときは、契約①の場合も契約②の場合も、Ａに反対の意思表示をしないＤは、建物の賃貸借契約に関し、Ｂの権利義務を承継する。
- 契約①の場合、公正証書によって契約をするときに限り契約の更新がないことを有効に定めることができ、契約②の場合、書面で契約し、かつ、Ａに正当な理由がない限り、Ａは契約の更新を拒絶することができなくなる。
正解３
１誤り。本肢では「Bが引き渡しを受けた後」とあるので、①定期建物賃貸借契約でも②普通建物賃貸借契約どちらにおいてもCに対して賃借人であることを主張できる。よって「賃借人であることを主張できない」という部分が誤り。
２誤り。契約期間中は賃料の改定を行わない旨の特約を定めていても②普通建物賃貸借契約において不減額特約は賃借人Bに不利な特約のため無効であるつまりBは減額請求ができる。ただし①定期建物賃貸借契約においては不減額特約も有効、つまりBは減額請求ができない。
3正しい。借地借家法において居住用建物の賃借人が相続人なしで死亡した場合、事実上の夫婦などと同様の関係にあった同居者は、賃借人の権利義務を承継する（同法36条１項本文）。ただし承継人が賃貸借を承継したくないときは、１か月以内に反対の意思を表示する必要がある。
４誤り。①定期建物賃貸借契約において公正証書等の書面で契約すれば更新は有効だが、本肢の「公正証書」と限定されている部分が誤り。また②普通建物賃貸借契約においては書面不要の諾成契約なので、本肢の「書面で」という部分が誤りである。
【問 13】
建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
- 各共有者の共用部分の持分は、規約に別段の定めがない限り、共有者数で等分することとされている。
- 規約及び集会の決議は、区分所有者の特定承継人に対しても、その効力を生ずる。
- 管理者は、集会において、毎年1回一定の時期に、その事務に関する報告をしなければならない。
- 集会の招集の通知は、区分所有者が管理者に対して通知を受けるべき場所を通知しなかったときは区分所有者の所有する専有部分が所在する場所にあててすれば足りる。この場合には、集会の招集の通知は、通常それが到達すべき時に到達したものとみなされる。
正解１
１誤り。各共有者の持分は、原則として専有部分の床面積の割合によるもの（区分所有法14条１項）である、本肢の「共有者数で等分」という部分が誤りである。
2正しい。規約及び集会の決議は、区分所有者の特定承継人に対しても、その効力を生じる。（区分所有法46条１項）。
3正しい。管理者は集会において、毎年１回一定の時期に、その事務に関する報告をする必要がある（区分所有法43条） 4集会招集の通知は、区分所有者が通知を受けるべき場所を通知したときはその場所に、通知しなかったときは、専有部分の所在場所にあてることとされている。この場合、通知は、通常それが到達すべき時に到達したものとみなされます（区分所有法35条３項）。
【問 14】
不動産の登記に関する次の記述のうち、不動産登記法の規定によれば、誤っているものはどれか。
- 買戻しの特約に関する登記がされている場合において、契約の日から10年を経過したときは、登記権利者は、単独で当該登記の抹消を申請することができる。
- 不動産の収用による所有権の移転の登記は、起業者が単独で申請することができる。
- 相続人ではない者に対する遺贈による所有権の移転の登記は、登記権利者が単独で申請することができる。
4 登記名義人の住所についての変更の登記は、登記名義人が単独で申請することができる。
正解３
１正しい。買戻しの期間定める場合、最長10年の期間が限度となる。そのため10年が経過していれば、たとえこの特約に関する登記を抹消しても、登記義務者（売主）の不利にはならない。よって登記権利者（買主）は単独で登記の抹消を申請することが可能となる。
2正しい。不動産の収用による所有権の移転の登記は、単独申請の原則の例外にあたる。よって、起業者が単独で申請することができる。
3誤り。「相続人である者」に対する遺贈であれば、その受遺者(相続人)が単独で申請することができる（不動産登記法63条３項）。しかし本肢は、「相続人ではない者」に対する遺贈のケースなので、この場合は単独ではなく共同申請をする必要がある。よって本肢の「相続人ではない者」という部分が誤りである。
4正しい。表題部は原則単独での申請が可能である。よって登記名義人の「氏名・名称又は住所についての変更・更正の登記」は、登記名義人が単独で申請することができる（不動産登記法64条１項）
【問 15】
都市計画法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
- 都市計画区域外においても、特に必要があるときは、都市施設に関する都市計画を定めることができる。
- 準都市計画区域については、用途地域が定められている土地の区域であっても、市街地開発事業に関する都市計画を定めることができない。
- 用途地域の一つである準住居地域は、道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するために定める地域である。
- 地区計画は、用途地域が定められている土地の区域についてのみ都市計画に定められるものであり、また、地区計画に関する都市計画を定めるに当たっては、地区整備計画を都市計画に定めなければならない。
正解4
１正しい。都市計画は、都市計画区域内で定めるのが原則となる。ただし例外として、都市計画のうち都市施設（道路・公園・河川など）については、都市計画区域外でも定めることができる（都市計画法11条１項）
２正しい。市街地開発事業は、市街化区域又は区域区分が定められていない都市計画区域（非線引区域）内で、一体的に開発し、又は整備する必要がある土地の区域について定める（都市計画法13条１項13号）とあり準都市計画区域において、定めることはできない。
3正しい。準住居地域は、道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域である（都市計画法９条７項）
4誤り。地区計画を定めることができるのは、都市計画区域内の次の2つの区域となる。（都市計画法12条の５第１項）①用途地域が定められている区域②用途地域が定められていない地域土地の区域で一定の条件を満たしたもの。よって本肢の「用途地域が定められている土地の区域についてのみ都市計画に定められる」は、誤り。
【問 16】
都市計画法（以下この問において「法」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。ただし、この問において条例による特別の定めはないものとし、「都道府県知事」とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び施行時特例市にあってはその長をいうものとする。
- 市街化区域内において行う、医療法に規定する病院を建築するための1,000㎡の開発行為については、法第29条に基づく都道府県知事の許可を得る必要がある。
- 市街化区域内において行う、開発行為を伴わない建築物の建築で、当該建築物の床面積が1,000 ㎡以上のものについては、法第29条に基づく都道府県知事の許可を得る必要がある。
- 市街化調整区域内において行う、都市計画事業の施行のための開発行為については、法第29 条に基づく都道府県知事の許可を得る必要がある。
- 法第29条に基づく許可を受けた者は、当該許可に係る土地についての一定の事項を開発登録簿に登録しなければならない。
正解１
１正しい。病院は許可不要の「公益上必要な一定の建築物」に含まれない。また市街化区域内で1000㎡以上の開発行為は、都道府県知事の許可が必要となるので、本肢は正しい。
2誤り。本肢の「開発行為を伴わない建築物の建築」とあるので、1000㎡以上であっても開発行為にあたらないため、都道府県知事の許可は不要。「都道府県知事の許可を得る必要がある」が誤り。
3誤り。「都市計画事業の施行として行う開発行為」は許可不要の例外にあたる。よって「都道府県知事の許可を得る必要がある」という部分が誤りとなる。ただし市街化調整区域は、面積例外はなく、小規模でも開発許可が必要であることに注意。
4誤り。登録を行うのは知事である。開発許可を受けた者が登録する流れとなっている部分が誤りとなる。
【問 17】
建築基準法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、建築副主事の確認にあっては、建築基準法に定める大規模建築物以外の建築物に限るものとする。
- 高さ25mの建築物には、周囲の状況によって安全上支障がない場合を除き、有効に避雷設備を設けなければならない。
- 特定行政庁は、建築基準法の規定に違反した建築物（国、都道府県又は建築主事を置く市町村の建築物を除く。）の所有者に対して、緊急の必要があり、仮に当該建築物の使用禁止又は使用制限の命令をする場合であっても、意見書の提出先等を記載した通知書の交付等の手続をとらなければならない。
- 防火地域内に存在する共同住宅（その用途に供する部分の床面積の合計が300㎡）を増築する場合、その増築に係る部分の床面積の合計が10㎡以内であっても、建築主事、建築副主事又は指定確認検査機関の確認を受ける必要がある。
- 劇場の用途に供する建築物を映画館（その用途に供する部分の床面積の合計が500㎡）に用途変更する場合、建築主事、建築副主事又は指定確認検査機関の確認を受ける必要はない。
正解2
１正しい。高さ20mを超える建築物には避雷設備の設置が必要（建築基準法33条本文）。
本肢の建物は、高さ25ｍなので、避雷設備を設置する必要がある。
2誤り。特定行政庁は、緊急の必要がある場合、事前手続をとることなく、違法建築物の所有者等に対して、仮に、使用禁止又は使用制限の命令をすることができる（建築基準法９条７項）よって本肢の「意見書の提出先等を記載した通知書の交付等の手続をとらなければならない」という部分が誤り。
3正しい。「防火・準防火地域外」かつ、「10㎡以内」の増改築であれば、建築確認は不要だが、本肢は防火地域内のため、この例外は適用されない。よって建築確認を受ける必要がある。
4正しい。本肢は200㎡を超えている特殊建築物ではあるため、一見建築確認が必要に思えるが、劇場から映画館への類似の用途変更となる。類似の用途変更は建築確認不要の例外が適用される。よって建築確認を受ける必要がないとする本肢は正しい。
【問 18】
次の記述のうち、建築基準法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 客席部分の床面積の合計が300㎡の映画館については、第二種住居地域内において建築することはできないが、準住居地域内においては建築することができる。
- 特定用途誘導地区内において、都市計画で建築物の高さの最高限度が定められていたとしても、特定行政庁が用途上又は構造上やむを得ないと認めて許可したものについては、当該最高限度を超えてよい。
- 計画しようとする建築物の天空率が、道路斜線制限、隣地斜線制限又は北側斜線制限に適合する建築物の天空率未満であれば、これらの制限は適用されない。
- 都市計画で建蔽率の限度が80％に指定されている区域かつ防火地域内にある耐火建築物について、建蔽率の限度を超えるためには、特定行政庁による許可を得る必要がある。
正解２
１誤り。準住居地域内では、客席部分の床面積が200㎡以下の映画館に限って建築が認められる。（同法48条７項、別表第二（と）項）よって準住居地域内床面積300㎡の映画館を建築することはできない。第二種住居地域内ではそもそも映画館を建築することができない。
2正しい。特定用途誘導地区内では、都市計画で定めた高さの最高限度を守るのが原則となる（建築基準法60条の３第2項本文）。ただし、特定行政庁が用途上又は構造上やむを得ないと認めて許可したものについては、この高さの最高限度を超えることも可能。よって本肢が正しい。
3誤り。斜線制限というのは、一定の基準で引いた斜線を基準として建築物の形態を直接的に規制する手法である。この規制により、建築物の採光や通風等を確保することを目的としている。対して天空率とは、斜線制限を満たしていなくても、それと同程度以上の採光や通風等が確保できれば良いのではないかという判断基準。つまり正しくは、この計画建物が天空率「以上」であれば、適合建物と同等以上に採光や通風等を確保していると判断できるということである。よって本肢の「未満」という部分が誤りとなる。
4誤り。本肢は建蔽率80％の地域でかつ、防火地域内にある耐火建築物なので、建蔽率の制限が適用されない。よって、特定行政庁による許可は不要。
【問 19】
宅地造成及び特定盛土等規制法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、この問において「都道府県知事」とは、地方自治法に基づく指定都市及び中核市にあってはその長をいうものとし、地方自治法に基づく施行時特例市に係る経過措置については考慮しないものとする。
- 都道府県知事は、基礎調査のために他人の占有する土地に立ち入って測量又は調査を行う必要があるときは、その必要の限度において、当該土地に、自ら立ち入り、又はその命じた者若しくは委任した者に立ち入らせることができ、当該土地の占有者は、正当な理由がない限り、その立入りを拒み、又は妨げてはならない。
- 都道府県知事は、宅地造成等工事規制区域内の土地について、宅地造成等に伴う災害を防止するために必要があると認める場合には、その土地の所有者に対して、擁壁等の設置等の措置をとることを勧告することができる。
- 工事主は、宅地造成等工事規制区域において行われる宅地造成等に関する工事について、工事着手後2週間以内に、宅地造成等に関する工事の施行に係る土地の周辺地域の住民に対し、説明会の開催その他の当該宅地造成等に関する工事の内容を周知させるため必要な措置を講じなければならない。
- 特定盛土等規制区域内において行われる特定盛土等又は土石の堆積に関する工事については、工事主は、当該工事に着手する日の30日前までに、主務省令で定めるところにより、当該工事の計画を都道府県知事に届け出なければならない。ただし、特定盛土等又は土石の堆積に伴う災害の発生のおそれがないと認められるものとして政令で定める工事については、この限りでない。
正解3
１正しい。都道府県知事は、基礎調査のために他人の占有する土地に立ち入って測量又は調査を行う必要があるときは、その必要の限度において、当該土地に、自ら立ち入り、又はその命じた者若しくは委任した者に立ち入らせることができ、当該土地の占有者は、正当な理由がない限り、その立入りを拒み、又は妨げてはならない。
2正しい。都道府県知事は宅地造成等に伴う災害防止のため必要がある場合、土地の所有者・管理者・占有者・工事主・工事施行者に対して、擁壁等の設置や改造など宅地造成等に伴う災害の防止のため必要な措置を勧告することができる（盛土規制法22条２項）
3誤り。工事主が、宅地造成等に関する工事の許可を申請をするときは、あらかじめ宅地造成等に関する工事の施行に係る土地の周辺地域の住民に対し、説明会の開催その他の当該宅地造成等に関する工事の内容を周知させるため必要な措置を講じなければならない。（盛土規制法11条）
4正しい。工事主が特定盛土等規制区域内で、特定盛土等又は土石の堆積に関する工事をする場合、政令で定める一定の場合を除き、工事着手の30日前までに知事に届け出なければならない。
【問 20】
土地区画整理法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、この問において、同法第136条の3による大都市等の特例及び条例で定める事務処理の特例は考慮しないものとする。
- 仮換地が指定された場合においては、従前の宅地について権原に基づき使用し、又は収益することができる者は、仮換地の指定の効力発生の日から換地処分の公告がある日まで、仮換地又は仮換地について仮に使用し、若しくは収益することができる権利の目的となるべき宅地若しくはその部分について、従前の宅地について有する権利の内容である使用又は収益と同じ使用又は収益をすることができる。
- 市町村施行の土地区画整理事業において、市町村は、換地処分をした場合においては、その旨を公告しなければならない。
- 換地計画において定められた保留地は、換地処分の公告があった日の翌日において、施行者が取得する。
- 施行者は、仮換地を指定した場合において、特別の事情があるときは、その仮換地について使用又は収益を開始することができる日を仮換地の指定の効力発生の日と別に定めることができる。
正解2
１正しい。仮換地が指定された場合、従前の宅地を使用又は収益していた者は、仮換地指定の効力発生日から換地処分の公告日までは、仮換地の使用又は収益をすることができる。
2誤り。換地処分は、施行者が関係権利者に通知するという方法で行う（土地区画整理法103条１項）。また施行者が国土交通大臣や都道府県知事「以外」の場合、施行者は換地処分をした旨を知事に届出をする必要がある。知事は、この届出を受けて換地処分があった旨を公告する。よって換地処分の公告をするのは知事となる。「市町村施行の土地区画整理事業」の場合、知事が公告を行うため、「市町村が公告する」という部分が誤り。
3正しい。土地区画整理事業の施行の費用に充てるなどの目的で、換地として定めない土地を保留地という。保留地は、換地処分の公告があった日の翌日において、施行者が取得する土地区画整理法104条11項）
4正しい。仮換地に使用又は収益の障害となる物件が存するなどの特別の事情がある場合、施行者は、仮換地について使用又は収益を開始することができる日を、仮換地の指定の効力発生日と別に定めることができる（土地区画整理法99条２項）
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