令和6年度 宅建試験 解答と解説 #4

今回は昨年度の試験の解答と解説を5回に分けて掲載していきます。昨年落ちてしまった方はぜひ一度目を通していただき、本年の合格のために生かして頂ければと思います。試験は「なぜ間違ったのか？」見直しが非常に重要です。

【問　31】

次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。【令和6年度試験】

1. 国土交通大臣又は都道府県知事は、その免許を受けた宅地建物取引業者が法第65条第1 項の規定による指示に従わない場合、その業務の全部又は一部の停止を命ずることができ、業務の停止の処分に違反した場合、免許を取り消さなければならない。

• 国土交通大臣又は都道府県知事は、その免許を受けた宅地建物取引業者の事務所の所在地を確知できないときは、その事実を公告し、その公告の日から2週間を経過しても当該宅地建物取引業者から申出がないときは、免許を取り消すことができる。

• 国土交通大臣又は都道府県知事は、法第66条の規定による免許の取消しの処分をしようとするときは、聴聞を行わなければならないが、当該聴聞は、公開することが相当と認められる場合を除き、公開されない。

• 国土交通大臣又は都道府県知事は、法第66条の規定による免許の取消しの処分をしたときはその旨を公告しなければならないが、法第65条第2項の規定による業務の停止の処分をしたときはその旨の公告はしなくともよい。

正解1

1正しい。業務停止処分に違反することは、免許の必要的取消事由に該当する。したがって、免許権者は、その宅建業者の免許を取り消さなければならない。

2誤り。免許権者が宅建業者の事務所所在地を確知できない場合、その事実を公告し、その公告の日から30日を経過しても宅建業者から申出がないときは、その免許を取り消すことができる。「2週間」という部分が誤り。

3誤り。宅建業者に対する免許取消処分に限らず、宅建業者や宅建士に対して監督処分をするときには、聴聞を行う必要がある。またこの聴聞は、公開で行わなければならない。

4誤り。本肢の「公開することが相当と認められる場合を除き、公開されない」という部分が誤りとなる。

【問　32】

宅地建物取引業者Ａが、ＢからＢ所有の中古住宅の売却の依頼を受け、Ｂと専任媒介契約（専属専任媒介契約ではないものとする。）を締結した。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。【令和6年度試験】

1. Ａは当該中古住宅の売買契約が成立しても、当該中古住宅の引渡しが完了していなければ、売買契約が成立した旨を指定流通機構に通知する必要はない。

• Ｂが宅地建物取引業者である場合は、当該契約が国土交通大臣が定める標準媒介契約約款に基づくものであるか否かの別を、法第34条の2第1項に規定する書面に記載する必要はない。

• Ａに対して当該中古住宅について買受けの申込みがなかった場合でも、ＡはＢに対して、当該契約に係る業務の処理状況を2週間に1回以上報告しなければならないが、その報告は必ずしも書面で行う必要はない。

• Ｂが当該中古住宅について、法第34条の2第1項第4号に規定する建物状況調査を実施する者のあっせんを希望しなかった場合は、Ａは同項に規定する書面に同調査を実施する者のあっせんに関する事項を記載する必要はない。

正解3

1誤り。専任媒介契約に基づき売買契約が成立したとき、宅建業者は、遅滞なく、以下の事項を指定流通機構に通知しなければならない。

2誤り。媒介契約に関する規制については、依頼者が宅建業者であってもＡは、媒介契約書に「標準媒介契約約款に基づくか否かの別」を記載する必要がある。本肢の「記載する必要はない」という部分が誤り。

3正しい。書面ではなく口頭でも可能。

4誤り。「建物状況調査のあっせんに関する事項（あっせんの有無）」は、宅建業法第34条の２第１項の規定に基づく書面（媒介契約書）の記載事項である。買主Ｂが「あっせんを希望しない場合で記載を省略することはできない。

【問　33】

宅地建物取引業者がその業務に関して行う広告に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、誤っているものはどれか。【令和6年度試験】

1. 宅地の販売に関する広告をインターネットで行った場合において、当該宅地の売買契約が成立した後も継続して広告を掲載していた場合、当該広告を掲載し続けることは法第32条の規定に違反する。

• 建物の所有者と賃貸借契約を締結し、当該建物を自らが貸主となって貸借（転貸）するための広告をする場合においては、自らが契約の当事者となって貸借を成立させる旨を当該広告に明示しなくても、法第34条の規定に違反しない。

• 造成工事に必要とされる法令に基づく許可等の処分があった宅地について、工事完了前に当該宅地の販売に関する広告をするときは、法令に基づく許可等の処分があったことを明示すれば、取引態様の別について明示する必要はない。

• 複数の区画がある分譲地の売買について、数回に分けて広告をする場合は、最初に行う広告だけではなく、次回以降の広告の都度取引態様の別を明示しなければならない。

正解3

1正しい。インターネットによる広告も宅建業法の規制を受ける。また同法は、誇大広告も禁止している（同法32条）。本肢の「売買契約成立した後も継続して広告を掲載」する行為が、おとり広告に該当するため、誇大広告の禁止に違反する。よって正しい。

2正しい。自ら貸主となる行為は、転貸も含め、宅建業に該当しない。よって広告に明示しなくても宅建業に違反しない。

3誤り。まず宅地造成工事の完了前は、都市計画法の開発許可、工事に必要な許可等の処分があった後でなければ、宅地の売買その他の業務に関する広告をすることができない。また広告をにあたって取引態様の別は明示しなければならない。本肢の「取引態様の別について明示する必要はない」という部分が誤りである。

4正しい。取引態様の明示は、広告をするたびに要求される（宅建業法34条１項）。「数回に分けて広告をする場合」には、広告のつど、取引態様を明示しなければならない。

【問　34】

宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではない個人Ｂとの間で、土地付建物を4,000万円で売却する売買契約（所有権の登記は当該土地付建物の引渡し時に行うものとする。）を締結する場合における宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）第41条又は第41条の2の規定に基づく手付金等の保全措置（以下この問において「保全措置」という。）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。【令和6年度試験】

1. Ａが、保全措置を講じずにＢから手付金100万円を受領する場合、その旨を、法第35条の規定に基づく重要事項説明書に記載する必要があるが、法第37条の規定により交付する書面に記載する必要はない。

• 当該建物が建築工事の完了後の建物である場合、ＡがＢから手付金100万円を受領する際には保全措置は不要であるが、その後、当該土地付建物を引き渡す前に中間金400万円を受領するためには、手付金100万円と合わせて保全措置を講じた後でなければ、その中間金を受領することができない。

• 当該建物が建築工事の完了前の建物である場合において、Ａは、保全措置を講じずに、Ｂから手付金300万円を受領することができる。

• 当該土地付建物の引渡し前に、ＢはＡに対して2,000万円を中間金として支払う契約になっていたが、Ａがその中間金について保全措置を講じていないときは、Ｂはこの中間金の支払いを拒むことができる。

正解3

1正しい。受領する金額が50万円以上であれば、「支払金又は預り金」として「保全措置を講ずるかどうか、及びその措置を講ずる場合におけるその措置の概要」を重要事項として説明する必要がある。しかし当該内容は37条書面に記載する必要はない。よって本問は正しい。

2正しい。本問は完成物件が対象となり、代金の10％（400万円）を超える手付金等を受領する場合に、手付金等の保全措置が要求される。（宅建業法41条の２第１項ただし書き）。
本肢の手付金は100万円であり、400万円以下となり手付金受領時には、保全措置を講じる必要がない。しかしこの手付金に中間金400万円を加えると、手付金等は合計500万円となり、保全措置を講じる義務が生じる。よって売主は手付金100万円と合わせて500万円全体について保全措置を講じた後でなければ、中間金を受領することができない。よって本問は正しい。

3誤り。未完成物件が対象なので、代金の５％（200万円）を超える手付金等を受領する場合に、手付金等の保全措置が要求される。本肢の手付金は、300万円で、200万円を超えているため保全措置を講じなければ、受領することができません。本肢の「保全措置を講じずに」という部分が誤り。

4正しい。中間金は手付金等に該当する。Ａは、引渡し前に中間金を受領しようとしており、手付金100万円に中間金2,000万円を加えると、手付金等は合計2,100万円となる。よって保全措置を講じる義務が生じる。したがって本問は正しい。

【問　35】

宅地建物取引業者Ａが宅地建物取引業法第37条の規定により交付すべき書面（以下この問において「37条書面」という。）に記載すべき事項を電磁的方法により提供すること（以下この問において「37条書面の電磁的方法による提供」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。【令和6年度試験】

1. Ａが自ら売主として締結する宅地の売買契約において、37条書面の電磁的方法による提供を行う場合、当該契約の相手方に対し、あらかじめ、電磁的方法による提供に用いる電磁的方法の種類及び内容を宅地建物取引士に説明させなければならない。

• Ａが媒介業者として関与する建物賃貸借契約において、37条書面の電磁的方法による提供を行う場合、その方法は37条書面の交付に係る宅地建物取引士が明示されるものでなければならない。

• Ａが自ら売主として締結する宅地の売買契約において、契約の相手方から37条書面の電磁的方法による提供を行うことについて書面により承諾を得た場合は、その後に当該契約の相手方から書面で電磁的方法による提供を受けない旨の申出があったときでも、37条書面の電磁的方法による提供をすることができる。

• Ａが媒介業者として関与する宅地の売買契約において、37条書面の電磁的方法による提供を行う場合であっても、提供後速やかに37条書面を交付しなければならない。

正解2

1誤り。売主である宅建業者Ａが37条書面の電磁的方法による提供を行うには、あらかじめ、電磁的方法の種類・内容について買主の承諾を得る必要がある。（宅建業法37条４項、令３条の４第１項）。しかし宅建士に説明をさせる必要がない。よって本肢の「宅地建物取引士に説明させなければならない」という部分が誤り。

2正しい。電磁的方法による提供を行う場合にも、書面の交付に係る宅建士を明示しなければならないとする本肢は正しい。

3誤り。宅建業者は、相手方からいったん承諾を得た場合であっても、その後に書面等により電磁的方法による提供を受けない旨の申出があったときは、電磁的方法による提供をすることができない。したがって「電磁的方法による提供をすることができる」という部分が誤り。

4誤り。37条書面の電磁的方法による提供は、37条書面の交付に代えて行うものであり、電磁的方法による提供をすれば、重ねて37条書面を交付する必要はない。本肢の「速やかに37条書面を交付しなければならない」という部分が誤り。

【問　36】

営業保証金及び宅地建物取引業保証協会（以下この問において「保証協会」という。）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。【令和6年度試験】

1. 宅地建物取引業者で保証協会に加入しようとする者は、その加入しようとする日までに、政令で定める額の弁済業務保証金分担金を当該保証協会に納付しなければならない。

• 保証協会の社員と宅地建物取引業に関し取引をした者（宅地建物取引業者に該当する者を除く。）は、その取引により生じた債権に関し、当該社員が社員ではないとしたならばその者が供託すべき営業保証金の額に相当する額の範囲内で弁済を受ける権利を有する。

• 宅地建物取引業者は、保証協会の社員の地位を失ったときは、保証協会が弁済業務保証金の還付請求権者に対し、一定期間内に宅地建物取引業法第64条の8第2項の規定による認証を受けるため申し出るべき旨の公告をした後でなければ、弁済業務保証金分担金の返還を受けることができない。

4　宅地建物取引業者は、一部の事務所を廃止し営業保証金を取り戻そうとする場合には、供託した営業保証金につき還付を請求する権利を有する者に対し、公告をすることなく営業保証金を取り戻すことができる。

正解4

１正しい。保証協会に加入しようとする宅建業者は、加入しようとする日までに、弁済業務保証金分担金を金銭で納付する必要がある。

2正しい。保証協会の社員である宅建業者と取引した者（宅建業者を除く）が弁済業務保証金から弁済を受けることができる限度額は、「当該社員が社員でないとしたならばその者が供託すべき営業保証金の額に相当する額の範囲内」となる。

3正しい。保証協会は、弁済業務保証金の還付請求権者に対し、一定期間内に宅地建物取引業法第64条の８第２項の規定による認証を受けるため、申し出るべき旨の公告をした後でなければ、弁済業務保証金分担金の返還を受けることができない。本肢の通りである。

4誤り。宅建業者が供託していた営業保証金を取り戻すには、６か月以上の期間を定めて、公告手続を行う必要がある。よって本肢の「公告をすることなく営業保証金を取り戻すことができる。」という部分が誤り。

【問　37】

宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項説明に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。【令和6年度試験】

ア　建物の貸借の媒介を行う場合、水防法施行規則第11条第1号の規定により市町村の長が提供する水害ハザードマップに当該建物の位置が含まれているときは、その所在地を示して説明しなければならない。

イ　既存住宅の売買を行う場合、宅地建物取引業法第34条の2第1項第4号に規定する建物状況調査の実施後、1年を経過していないものについては、建物状況調査の実施の有無、実施している場合の結果の概要について説明しなければならない。

ウ　宅地の売買を行う場合、宅地の造成に関する工事の完了前のものであるときは、完了時における当該宅地に接する道路の構造及び幅員を説明しなければならない。

エ　建物の貸借の媒介を行う場合、私道に関する負担の有無や内容を事前に調査し、説明しなければならない。

1. 一つ

• 二つ

• 三つ

• 四つ

正解3

ア正しい。取引対象となる宅地又は建物の位置が水害ハザードマップ（正式名称は「水防法施行規則第11条第１号の規定により市町村（特別区を含む。）の長が提供する図面」に表示されている場合、宅建業者は、その所在地を説明する義務を負う。

イ正しい。既存住宅の売買又は貸借においては、１年以内（鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造の共同住宅等の場合は２年以内）に「建物状況調査を実施しているかどうか、及びこれを実施している場合におけるその結果の概要」が重要事項とされている。

ウ正しい。未完成の宅地には、「工事完了時における形状・構造、接する道路の構造・幅員」について、重要事項として説明する必要がある

エ誤り。建物の貸借を媒介において「私道の負担に関する事項」は重要事項に含まれない

よって説明不要である。以上より正しい肢は3つ。

【問　38】

宅地建物取引業の免許（以下この問において「免許」という。）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。【令和6年度試験】

1. 宅地建物取引業者Ａが、免許の更新の申請をした場合において、従前の免許の有効期間の満了の日までに、その申請について処分がなされないときは、従前の免許は、有効期間の満了後その効力を失う。

• 宅地建物取引業者Ｂが宅地建物取引業者Ｃに自己の名義をもって宅地建物取引業を営ませる行為は、Ｂが名義の使用を書面で指示している場合であれば、宅地建物取引業法に違反しない。

• 宅地建物取引業者Ｄ（甲県知事免許）は、国土交通大臣に免許換えの申請をし、その免許を受けなければ、乙県所在の宅地の売買の媒介をすることはできない。

• 宅地建物取引業者Ｅ（丙県知事免許）の免許の更新に当たって、丙県知事は宅地建物取引業法第3条の2に基づき条件を付すことができ、Ｅが免許の更新に当たって付された条件に違反したときは、丙県知事はＥの免許を取り消すことができる。

正解4

1誤り。免許の更新は、有効期間満了の90日前から30日前までの間に申請する必要がある。ただしこの申請に対し、有効期間満了までに処分が間に合わなかった場合、従前の免許が処分の日まで効力を有するものとされています（同法３条４項）。本肢の「従前の免許は、有効期間の満了後その効力を失う」という部分が誤り。

2誤り。宅建業者は、自己の名義をもって、他人に宅建業を営ませることができません（宅建業法13条１項）本肢の「名義の使用を書面で指示している」からといって、許されるものでなく、宅建業法に違反する。

3誤り。本問の宅建業者Ｄは、乙県所在の宅地の売買を媒介するのみなので、事務所の増設や移転ではないため、免許換えは不要。本肢の「国土交通大臣に免許換えの申請をし」という部分が誤り。

4正しい。免許権者は、宅建業者の免許に条件を付したり、その条件を変更したりすることができます（宅建業法３条の２第１項）。よってＥが免許の条件に違反した場合、丙県知事は、Ｅの免許を取り消すことができる。

【問　39】

宅地建物取引業法第50条第2項の届出をすべき場所に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、これらの場所では、宅地若しくは建物の売買若しくは交換の契約（予約を含む。）若しくは宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介の契約を締結し、又はこれらの契約の申込みを受けるものとする。【令和6年度試験】

1. 届出をすべき場所として、継続的に業務を行うことができる施設を有する場合で事務所以外のものが定められているが、当該場所には1名以上の成年者である専任の宅地建物取引士を置かなければならない。

• 届出をすべき場所として、宅地建物取引業者が10区画以上の一団の宅地又は10戸以上の一団の建物の分譲（以下この問において「一団の宅地建物の分譲」という。）をする場合に設置する案内所が定められているが、当該案内所が土地に定着する建物内に設けられる場合、クーリング・オフ制度の適用が除外される。

• 届出をすべき場所として、他の宅地建物取引業者が行う一団の宅地建物の分譲の代理又は媒介をする場合に設置する案内所が定められており、この場合は、代理又は媒介を行う宅地建物取引業者が届出をするが、売主業者自身も当該案内所で売買契約の申込みを受ける場合は、売主業者も届出をする。

• 届出をすべき場所として、宅地建物取引業者が業務に関し展示会その他これに類する催しを実施する場所が定められているが、その催しを開始する10日前までに、実施場所を管轄する都道府県知事に届け出なければならず、免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出る必要はない。

正解4

1正しい。案内所等で契約行為等を行う場合、成年者である専任宅建士を１名以上設置する必要がある。

2正しい。案内所が土地に定着する建物内に設けられる場合、クーリング・オフ制度の適用が除外される。よって本問は正しい。

3正しい。売買契約の申込みを受ける案内所では、媒介を行う業者だけでなく、契約行為等を行う売主業者もこの案内所について届出をする義務を負う。

4誤り。案内所等の届出は、業務開始の10日前までに、免許権者と案内所等の所在地を管轄する知事との両方に届け出る必要がある（宅建業法50条２項、規則19条３項）。
本肢は、「免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出る必要はない」とする点が誤り。

【問　40】

宅地建物取引業者が媒介により既存建物の貸借の契約を成立させた場合、宅地建物取引業法第37条の規定により当該貸借の契約当事者に対して交付すべき書面に必ず記載しなければならない事項の組合せとして正しいものは次の1から4のうちどれか。【令和6年度試験】

ア　当該建物に係る租税その他の公課の負担

イ　敷金や共益費など借賃以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額並びに当該金銭の授受の時期及び目的

ウ　損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがあるときは、その内容

エ　建物の構造耐力上主要な部分又は雨水の侵入を防止する部分として国土交通省令で定めるものの状況

1. ア、イ

• イ、ウ

• ウ、エ

• ア、エ

正解2

ア記載不要。「租税その他の公課の負担に関する定め」は、売買における37条書面の任意的記載事項である。本問は、貸借なので37条書面への記載は不要。

イ記載が必要。「借賃以外の金銭の額・授受の目的・授受の時期」は、貸借における37条書面の任意的記載事項。本肢では「借賃以外の金銭の授受に関する定めがある」ため、37条書面に「その額並びに当該金銭の授受の時期及び目的」を必ず記載しなければならない。

ウ記載が必要。「損害賠償額の予定又は違約金に関する定め」は、売買・貸借における37条書面の任意的記載事項である。本肢では「損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがある」ため、37条書面にその内容を必ず記載しなければならない。

エ記載不要。「建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項」は、既存建物の売買における37条書面の必要的記載事項である。ただし本問は、売買ではなく貸借であり「当事者の双方が確認した事項」があったとしても、37条書面に記載する必要はない。