今回は昨年度の試験の解答と解説を5回に分けて掲載していきます。昨年落ちてしまった方はぜひ一度目を通していただき、本年の合格のために生かして頂ければと思います。試験は「なぜ間違ったのか？」見直しが非常に重要です。
【問 41】
宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。【令和6年度試験】
ア 中古マンションの一室の売買の媒介を行う場合、抵当権が設定されていても、契約日までにその登記が抹消される予定であるときは、当該抵当権の内容について説明しなくてもよい。
イ 宅地の貸借の媒介を行う場合、借地権の存続期間を50年とする賃貸借契約において、当該契約終了時における当該宅地の上の建物の取壊しに関する事項を定めようとするときは、その内容を説明しなければならない。
ウ 建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物が住宅の品質確保の促進等に関する法律第5条第 1 項に規定する住宅性能評価を受けた新築住宅であるときは、その旨を説明しなければならない。
エ 宅地の売買の媒介を行う場合、当該宅地が急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律第3条の規定に基づく急傾斜地崩壊危険区域内にあることは説明しなければならないが、当該区域内における行為の制限の概要については説明しなくてもよい。
1.一つ
2.二つ
3.三つ
4.なし
正解１
ア誤り。登記された権利の種類・内容」は、売買と貸借の双方において重要事項である。たとえ契約日までに抹消される登記であっても、登記されている以上説明しなければならない。
イ正しい。「契約終了時における当該宅地の上の建物の取壊しに関する事項を定めようとするときは、その内容」は、宅地の貸借に関する重要事項である。よって本肢は正しい。
ウ誤り。「住宅性能評価を受けた新築住宅であるときは、その旨」を重要事項として説明しなければならないのは、建物の売買の場合に限られる。よって建物の貸借を媒介する場合では、重要事項として説明は不要である。
エ誤り。この制限の概要は、建物の貸借以外の契約に関して、重要事項とされている。
本肢では宅地の売買のため、宅建業者は、「制限の概要」について説明する必要がある。「当該区域内における行為の制限の概要については説明しなくてもよい」という部分が誤り。以上より正しい肢はイ。
【問 42】
次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定及び「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」によれば、誤っているものはどれか。【令和6年度試験】
1.宅地建物取引業者は、宅地建物取引業に係る契約の締結の勧誘をするに際し、宅地建物取引業者の相手方等に対し、利益を生ずることが確実であると誤解させるべき断定的判断を提供する行為をしてはならない。
2.宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買の契約の締結の勧誘をするに際し、宅地建物取引業者の相手方等に対し、宅地又は建物の引渡しの時期について故意に不実のことを告げた場合であっても、契約が成立したときに宅地建物取引業法第37条の規定により交付すべき書面に当該事項を正確に記載すればよい。
3.「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」によれば、売買取引の対象となる居住用不動産において、自然死や日常生活の中での不慮の死が発生した場合であっても、過去に人が死亡し、長期間にわたって人知れず放置されたこと等に伴ういわゆる特殊清掃や大規模リフォーム等が行われていなければ、宅地建物取引業者は、原則として、買主に対してこれを告げなくてもよい。
4.「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」によれば、賃貸借取引の対象となる居住用不動産において、自然死や日常生活の中での不慮の死以外の死が発生した場合であっても、特段の事情がない限り、当該死が発覚してから概ね3年間を経過した後は、宅地建物取引業者は、原則として、借主に対してこれを告げなくてもよい。
正解2
1正しい。宅建業者が、勧誘に際し、利益を生ずることが確実と誤解させるような断定的判断を提供する行為は、禁止されている（宅建業法47条の２第１項）
2誤り。重要事項説明書や37条書面の記載事項について、宅建業者が故意に事実を告げなかったり、不実のことを告げる行為は禁止されている。記載すればよいとする本肢は誤り。
3正しい。「自然死や日常生活の中での不慮の死」が発生していたとしても、特殊清掃や大規模リフォーム等が行われていない限り、取引の相手方に対して、これを告げる必要はない。 4正しい。「居住用不動産」において、「自然死や日常生活の中での不慮の死以外の死」が発生した場合、宅建業者は取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合には、これを告げなければならない。ただし、賃貸借取引の場合であれば、事案発生から概ね３年間を経過した後は、告知の義務を負わない。
【問 43】
宅地建物取引士の登録及び宅地建物取引士証に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。【令和6年度試験】
1.宅地建物取引士の登録を受けている者は、宅地建物取引士証の交付を受けていない場合でも、その住所に変更があれば、登録を受けている都道府県知事に変更の登録を申請しなければならない。
2.宅地建物取引士は、宅地建物取引士の信用又は品位を害するような行為をしてはならず、この行為には宅地建物取引士としての職務に必ずしも直接関係しない行為や私的な行為も含まれる。
3.宅地建物取引士は、取引の関係者から請求があったときは、宅地建物取引士証を提示しなければならないが、その際、個人情報保護の観点から宅地建物取引士証の住所欄にシールを貼った上で提示することが認められている。
4.宅地建物取引士証に記載される宅地建物取引士の氏名については現姓を用いなければならず、旧姓を併記することは認められていない。
正解４
１正しい。宅建士登録を受けている者について、宅建士登録簿の登録事項に変更があった場合には遅滞なく、変更の登録の申請をする必要がある（宅建業法20条）。登録を受けている者は宅建士証の交付を受けていなくてもこの義務を負う。住所は登録事項のため変更の登録が必要。よって本肢は正しい。
2正しい。宅建士は、宅建士の信用又は品位を害するような行為をしてはなりません（宅建業法15条の２）。この規定は、宅建業の業務に対象を限定していない。したがって、宅建士の信用や品位を傷つける行為の中には、宅物士の職務として行われるものに限らず、職務に必ずしも直接関係しない行為や私的な行為も含まれる。
3正しい。宅建士は、取引関係者から請求があったときには、宅建士証を提示しなければなりません（宅建業法22条の４）。宅建士証には、宅建士の住所も記載されおり、個人情報保護の観点から、宅建士証の住所欄にシールを貼って提示することが認められている。 4誤り。宅建士証に記載される氏名については、現姓と同時に旧姓を併記することが認められている。旧姓が併記された宅建士証の交付を受けていれば、重要事項説明書や37条書面の記名に当たり、旧姓を使用することが可能である。よって本肢の「現姓を用いなければならず、旧姓を併記することは認められていない。」という部分が誤り。
【問 44】
宅地建物取引業者Ａが宅地建物取引業法第37条の規定により交付すべき書面（以下この問において「37条書面」という。）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。【令和6年度試験】
1.Ａは、建築工事完了前の建物の売買契約を媒介したときに、37条書面に記載する当該建物を特定するために必要な表示について、宅地建物取引業法第35条の規定に基づく重要事項の説明において使用した図書を交付することによって行った。
2. Ａは、貸主Ｂと借主Ｃとの間で締結された建物の賃貸借契約を媒介したときに、借賃の額、支払時期及び支払方法について定められていたが、ＢとＣの承諾を得たので、37条書面に記載しなかった。
3.Ａは、宅地建物取引業者Ｄと宅地建物取引業者Ｅとの間で締結された宅地の売買契約を媒介したときに、37条書面に当該宅地の引渡しの時期を記載しなかった。
4. Ａが建物の売買契約を買主として締結した場合に、売主Ｆに承諾を得たので、37条書面をＦに交付しなかった。
正解1
1違反しない。37条書面の必要的記載事項には、「宅地建物を特定するために必要な表示」が含まれる。建築工事完了前の建物については、登記事項説明書など公的な記録がない。そこで、重要事項の説明の時に使用した図書を交付することによってこの表示を行う。よって本肢は正しい。
2違反する。「借賃の額・支払時期・方法」は、37条書面の必要的記載事項である。貸主Ｂと借主Ｃの承諾を得たからといって、37条書面に記載しなければならない。「37条書面に記載しなかった。」とする部分が違反となる。
3違反する。「引渡しの時期」は、売買・貸借双方の契約における37条書面の必要的記載事項である。したがって37条書面に「引渡しの時期」を記載しないことは、宅建業法違反となる。「引渡しの時期を記載しなかった」とする部分が違反となる。
4違反する。37条書面は、契約の当事者双方に交付する必要がある。相手方である売主Ｆの承諾を得たからといってに対して37条書面を交付しないのは宅建業法違反にあたる。
【問 45】
特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売瑕か疵し担保保証金（以下この問において「保証金」という。）の供託又は住宅販売瑕か疵し担保責任保険契約（以下この問において「保険契約」という。）の締結に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。【令和6年度試験】
- 自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主に引き渡した新築住宅の戸数が、基準日前10 年間に10戸あるが、当該基準日前1年間は0戸である場合、当該売主である宅地建物取引業者は、当該基準日に係る保証金の供託又は保険契約の締結の状況について届出を行う必要はない。
2. 自ら売主として新築住宅を宅地建物取引業者ではない買主に引き渡した宅地建物取引業者は、基準日に係る保証金の供託及び保険契約の締結の状況について届出をしなければ、当該基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後においては、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはならない。
3. 保険契約は、新築住宅の引渡し時から有効でなければならないが、買主が当該住宅の引渡し時から10年以内に当該住宅を転売した場合、当該保険契約は解除される。
4. 自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主に新築住宅を引き渡した宅地建物取引業者が、保証金を供託する場合、当該住宅の床面積が25㎡以下であるときは、新築住宅の合計戸数の算定に当たって、3戸をもって1戸と数えることになる。
正解２
１誤り。宅建業者は、基準日前10年間に自ら売主として宅建業者以外の買主に引渡した新築住宅について、資力確保措置の状況を免許権者に届出なければならない（住宅瑕疵担保履行法12条１項、11条１項）。「基準日前１年間は０戸」であったとしても、「基準日前10年間に10戸」引き渡している以上、届出義務を負う。よって「届出を行う必要はない」という部分が誤り。
2正しい。資力確保措置の状況について届出を怠った場合、基準日の翌日から起算して50日を経過した日以降、新規の売買契約を締結することができなくなる（住宅瑕疵担保履行法13条）
3誤り。保険契約は、引渡しから10年以上の期間にわたって有効である必要があるため、その住宅が転売されたからといって、保険契約を解除することはできない。よって本肢の「10年以内に当該住宅を転売した場合、当該保険契約は解除される」という部分が誤り。
4誤り。販売新築住宅の合計戸数の算定に当たり、販売新築住宅のうち、床面積が55㎡以下のものは、２戸をもって１戸と数える。本肢の「25㎡以下」「３戸をもって１戸」とする点が誤り。
【問 46】
独立行政法人住宅金融支援機構（以下この問において「機構」という。）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。【令和6年度試験】
1.証券化支援業務（買取型）において、機構による譲受けの対象となる住宅の購入に必要な資金の貸付けに係る金融機関の貸付債権には、当該住宅の購入に付随する当該住宅の改良に必要な資金は含まれない。
2. 機構は、地震に対する安全性の向上を主たる目的とする住宅の改良に必要な資金の貸付けを業務として行っている。
3. 機構は、民間金融機関による住宅資金の供給を支援するため、民間金融機関が貸し付けた住宅ローンについて、住宅融資保険を引き受けている。
4. 機構は、住宅のエネルギー消費性能（建築物のエネルギー消費性能の向上等に関する法律第2条第1項第2号に規定するエネルギー消費性能をいう。）の向上を主たる目的とする住宅の改良に必要な資金の貸付けを業務として行っている。
正解1
1誤り。証券化支援事業（買取型）において、住宅の購入に付随する改良に必要な資金も含まれる。よって本肢の「宅の購入に付随する当該住宅の改良に必要な資金は含まれない。」という部分が誤り。
2正しい。「地震に対する安全性の向上を主たる目的とする住宅の改良に必要な資金の貸付け」は、機構の直接融資業務（災害予防）の対象に含まれる。
3正しい。機構は、民間金融機関が貸し付けた住宅ローンについて住宅融資保険を引き受けるという業務（住宅融資保険業務）を行っている。これは、機構と金融機関との間で保険契約を締結し、債務者が返済を滞る事態に陥った際に、機構が金融機関に保険金を支払うというシステムである。 4正しい。「住宅のエネルギー消費性能の向上を主たる目的とする住宅の改良に必要な資金の貸付け」は、機構の直接融資業務の対象に含まれる。
【問 47】
宅地建物取引業者が行う広告に関する次の記述のうち、不当景品類及び不当表示防止法（不動産の表示に関する公正競争規約を含む。）の規定によれば、正しいものはどれか。【令和6年度試験】
1.新築分譲住宅の予告広告（価格が確定していないため、直ちに取引することができない物件について、取引開始時期をあらかじめ告知する広告）を新聞折込チラシを用いて行った場合は、本広告を新聞折込チラシ以外の媒体を用いて行ってはならない。
2.土地取引において、当該土地上に廃屋が存在するとき、実際の土地を見れば廃屋が存在することは明らかであるため、廃屋が存在する旨を明示する必要はない。
3. 交通の利便性について、電車、バス等の交通機関の所要時間を表示する場合は、朝の通勤ラッシュ時の所要時間ではなく、平常時の所要時間を明示しなければならない。
4. 居住の用に供されたことはないが建築後1年以上経過した一戸建て住宅について、新築である旨を表示することはできない。
正解4
1誤り。予告広告を行う場合、その物件の取引開始前に、次のどちらかの方法により本広告を行う必要がある（同規約９条２項）。①予告広告を行った媒体と同一の媒体②インターネット広告。本肢は「本広告を新聞折込チラシ以外の媒体を用いて行ってはならない」と②のインターネット広告を含んでいないので誤りとなる。
2誤り。土地取引において、土地上に古家、廃屋等が存在するときは、その旨を明示する必要がある（公正競争規約13条、規則７条７号）。よって本肢の「廃屋が存在する旨を明示する必要はない」という部分が誤りとなる。
3誤り。交通の利便性について、電車、バス等の交通機関の所要時間を表示する場合は、「朝の通勤ラッシュ時の所要時間」を明示する必要がある。またこれを明示すれば、「平常時の所要時間」を併記することも可能（公正競争規約15条３号、規則９条４号ウ）。本肢は「朝の通勤ラッシュ時の所要時間ではなく、平常時の所要時間を明示しなければならない」と逆になっているため誤り。
4正しい。「新築」と表示できるのは、建築工事完了後１年未満であって、かつ、居住の用に供されたことがないものに限られる（公正競争規約18条１項１号）。本肢の住宅は「建築後１年以上経過」しており、「新築」と表示することができない。よって正しい。
【問 48】
次の記述のうち、正しいものはどれか。【令和6年度試験】
- 令和6年地価公示（令和6年3月公表）によれば、令和5年1月以降の1年間の地価の動向は、三大都市圏・地方圏ともに、全用途平均・住宅地・商業地のいずれも3年連続で上昇した。
2. 令和4年度宅地建物取引業法の施行状況調査（令和5年10月公表）によれば、令和5年 3 月末における宅地建物取引士の総登録者数は、200万人を超えている。
3. 令和5年住宅・土地統計調査住宅数概数集計（速報集計）結果（令和6年4月公表）によれば、令和5年10月1日現在における賃貸・売却用及び二次的住宅（別荘など）を除く空き家は、900万戸に達している。
4. 建築着工統計（令和6年1月公表）によれば、令和5年の新設住宅着工戸数は90万戸を超え、3年連続で増加した。
正解1
1正しい。「令和6年地価公示」によれば、令和５年１月以降の１年間の地価について、三大都市圏・地方圏ともに、全用途平均・住宅地・商業地のいずれも３年連続で上昇した。
2誤り。「令和4年度宅地建物取引業法の施行状況調査」によれば、令和５年３月末（令和４年度末）の宅建士の総登録者数は115.5万人。本肢の「200万人を超えている」という部分が誤り。
3誤り。「令和5年住宅・土地統計調査住宅数概数集計(速報集計)結果」によれば、令和５年10月１日現在における賃貸・売却用及び二次的住宅（別荘など）を除く空き家は、385万戸。本肢の「900万戸に達しているという部分が誤り。
4誤り。「建築着工統計調査報告（令和５年計分）」「建築着工統計調査報告(令和5年計分)」によれば、令和５年の新設住宅着工戸数は82.0万戸。本肢の「90万戸を超え」という部分が誤り
【問 49】
土地に関する次の記述のうち、最も不適当なものはどれか。【令和6年度試験】
- 30度以上の角度をなす斜面を背後に控える宅地は、崖面への保護対策を講じるか、擁壁を設けるなどの必要がある。
- 高さ2m以下の擁壁であれば、水抜き孔を有しなくても、地震による被害が生じることはない。
- 重力式擁壁は、擁壁の自重により、背面からの土圧に抵抗するコンクリート構造物である。
- 工場跡地や埋立地などでは、重金属や揮発性有機化合物などによる土壌汚染が問題となることがある。
正解2
1適当。「地表面が水平面に対し30度を超える角度をなす土地で硬岩盤（風化の著しいものを除く。）以外のもの」を盛土規制法では「崖」と呼ぶ（同法施行令１条１項）。本肢の「30度以上の角度をなす斜面」も土砂災害のリスクの大きい土地であり、このような宅地では、崖面の保護対策（コンクリート吹付工法や吹付法枠工法など）を講じたり、擁壁を設けるなどの措置が必要となる。よって本肢は適当である。
2不適当。擁壁の高さが２mを超える場合、擁壁の裏面の排水を良くするため、水抜穴を設け、かつ、擁壁の裏面の水抜穴の周辺に砂利その他これに類するものを詰める必要がある（建築基準法施行令138条１項５号、142条１項３号）。前半部分は正しいといえるが、被害が生じることはないとは言えないので「生じることはない」としている本肢は不適当である。
3適当。重力式擁壁とは、鉄筋を使わずコンクリート自体の重さで背面からの土圧に対抗する擁壁であり、メリットはコストが安く施工が容易という点。一方でデメリットは、厚さが必要なため、土地の利用方法が制限を受けるという点である。
4適当。工場跡地や埋立地は重金属や揮発性有機化合物などで土壌が汚染されることがある。
【問 50】
建物の構造に関する次の記述のうち、最も不適当なものはどれか。【令和6年度試験】
- ラーメン構造は、柱を鉛直方向、梁はりを水平方向に配置し、接合部を強く固めた構造である。
- ブレース構造は、柱や梁はりなどで構成された四角形の対角線上に部材を入れた構造である。
- ブレース構造は、骨組全てに用いることが多く、ラーメン構造など他の構造と併用することはない。
- 壁式構造は、板状の壁と床を箱形に組み、建物とする構造で、原則として、柱や梁はりは用いない。
正解3
1適当。ラーメン構造とは、鉛直方向の柱と水平方向の梁を剛接合した構造をいう。
2適当。ブレース構造とは、鉛直方向の柱と水平方向の梁をピン接合した四角形において、対角線上の部材（ブレース）を入れた構造をいう。
3不適当。ブレース構造とは、鉛直方向の柱と水平方向の梁をピン接合した四角形において、対角線上の部材（ブレース）を入れた構造をいう。他の構造と併用も可能。本肢の「他の構造と併用することはない。」という部分が不適切である。
4適当。壁式構造とは、柱や梁を用いず壁板と床によって構成する構造をいう。
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