前回解説した【宅建業法】に引き続き、今回は【法令上の制限】を8問×4肢の解説をご紹介します。今年の法令上の制限はとても難しかったと思います。特に農地法は昨年に引き続き難問でした。周りが解ける問題をいかに落とさないかがポイントだったと思います。ぜひ見直しにお役立て下さい。
問15 都市計画法
都市計画法に関する次の記述において、正しいものには〇、誤ったものには×で答えよ。【令和7年度試験】
風致地区は、都市の風致を維持するため定める地区であり、当該地区内における建築物の建築について、政令の定める基準に従い、地方公共団体の条例で、都市の風致を維持するため必要な規制をすることができる。
風致地区は、都市の風致を維持するため定める地区である。当該地区内における建築物の建築や宅地の造成等の行為について、政令の定める基準に従い、地方公共団体の「条例」で、都市の風致を維持するため「必要な規制」をすることができる。本問は正しい。
特定街区は、市街地の整備改善を図るため街区の整備又は造成が行われる地区について、その街区内における建築物の容積率並びに建築物の高さの最高限度及び壁面の位置の制限を定める街区である。
正しい。特定街区とは、市街地の整備改善を図るため街区の整備又は造成が行われる地区について、その街区内における建築物の容積率並びに建築物の高さの最高限度及び壁面の位置の制限を定める街区である。本問の通りである。 尚、特定街区とは超高層ビル群をイメージすると良い。超高層ビルなので、「容積率」「高さの最高限度」をいじる必要がある。
近隣商業地域は、近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業その他の業務の利便を増進するため定める地域である。
正しい。近隣商業地域とは、近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業その他の業務の利便を増進するため定める地域である。本問の通りである。
生産緑地地区は、農業の利便の増進を図りつつ、これと調和した低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地区である。
誤り。生産緑地地区とは、都市計画法に基づき市街化区域内の良好な農地等を計画的に保全し、良好な都市環境を形成することを目的とした区域である。本問は「田園住居地域」の定義である。
問16 都市計画法
都市計画法に関する次の記述において、正しいものには〇、誤ったものには×で答えよ。ただし、この間において条例による特別の定めはないものとし、「都道府県知事」とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び施行時特例市にあってはその長をいうものとする。【令和7年度試験】
市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域において行う、学校教育法に規定する学校の新築については、都道府県知事の許可が不要である。
市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域においては、都道府県知事の許可を受けなければ、建築物の建築・用途変更等を行うことができない。また学校の新築は公益上必要な建築物等の「許可不要の共通例外」にも当たらないため、都道府県知事の許可が必要である。よって誤り。
・公益上必要な建築物等⇒図書館・駅舎・変電所・公民館・博物館など
開発行為とは、主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更をいい、ゴルフコースの建設は開発行為にはあたらない。
ゴルフコースは、第二種特定工作物に該当し、面積を問わず開発許可が必要である。よってゴルフコースは開発行為に該当する。よって「開発行為にはあたらない」とする本問は誤りである。
区域区分が定められていない都市計画区域において、商業施設の建築の用に供する目的で行う 4,000㎡の開発行為は都道府県知事の許可が不要である。
区域区分が定められていない都市計画区域において、3,000㎡以上の開発行為は都道府県知事の許可が必要である。本問は4,000㎡の開発行為とあるので、「都道府県知事の許可が不要」は誤りとなる。
自己の居住の用に供する住宅の建築を目的として行う開発行為以外の開発行為にあっては、原則として開発区域内に建築基準法に規定する災害危険区域内の土地を含んではならない。
自己の居住用住宅の開発行為以外(業務用建築物・他人の居住用住宅など)の開発行為を行う場合、原則として、開発区域内に「災害危険区域」「地すべり防止区域」「土砂災害警戒区域」「津波被害防止区域」「急傾斜地崩壊危険区域」などの区域内の土地を含めてはならない。本問は正しい。
問17 建築基準法
建築基準法に関する次の記述において、正しいものには〇、誤ったものには×で答えよ。【令和7年度試験】
建築主は、建築確認が必要な建築物を建築しようとする場合は、当該建築物の計画を建築基準法令の規定に適合させるだけでなく、建築基準法令の規定以外の宅地造成及び特定盛土等規制法などの建築基準関係規定にも適合するものであることについて確認を受ける必要がある。
建築主は、建築確認が必要な建築物を建築しようとする場合は、当該工事に着手する前に、建築主事等又は指定確認検査機関の確認を受ける必要がある。また当該建築物の計画が建築基準法令の規定に適合しているかを審査すれば足りるのではなく、建築基準法令の規定以外の建築基準関係規定(宅地造成及び特定盛土等規制法など)にも適合するものであることについても、確認を受ける必要がある。本問は正しい。
建築主は、2階建ての木造住宅を新築しようとする場合は、当該工事に着手する前に、その計画が建築基準関係規定に適合するものであることについて、確認を受け、確認済証の交付を受ける措置が必要となるが、当該住宅の大規模の修繕をしようとする場合には、当該措置は不要である。
2以上の階数を有し、又は延べ面積が200㎡を超える建築物(2号建築物であり、1号建築物を除く)に該当する場合で、建築(新築・増築・改築・移転)、大規模修繕、模様替えを行う場合、その区域を問わず建築確認が「必要」となる。本問は「2階建ての木造住宅の新築」であるので、当該工事に着手する前に、確認を受け、確認済証の交付を受ける措置が必要である。よって「当該措置は不要である」とする後半部分が誤りとなる。
延べ面積が1,000㎡を超える木造建築物は、その外壁及び軒裏で延焼のおそれのある部分を防火構造としなければならない。
延べ面積が1,000㎡を超える木造建築物の外壁及び軒裏は、延焼のおそれのある部分を防火構造としなければならない。（建築基準法25条）よって本問は正しい。
高さ1m以下の階段の部分には、手すりを設けなくてもよい。
階段には原則として手すりを設けなければならないが、例外として「高さ1m以下」の階段にこの規定は適用されないため、手すりを設けなくてもよい。よって正しい。
問18 建築基準法
次の記述のうち、建築基準法（以下この間において「法」という。）の規定において、正しいものには〇、誤ったものには×で答えよ。【令和7年度試験】
都市再生特別区内においては、建築物の容積率、建蔽率及び建築面積は当該地区に関する都市計画において定められた内容に適合するものでなければならないが、その高さは法第56 条の高さの制限に関する規定に適合させる必要がある。
都市再生特別区内においては、「建築物の容積率、建蔽率、建築面積及びその高さ」は当該地区に関する都市計画において定められた内容に適合するものでなければならない。都市再生特別区内には「高さ」も含める必要があるため、「高さ」のみ法第56 条の高さの制限に関する規定に適合させる必要がある。とする本問は誤りとなる。
2階建てかつ床面積1,000 ㎡の飲食店は、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、工業専用地域及び田園住居地域に建築することができない。
2階建てかつ床面積1,000 ㎡の飲食店は、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、田園住居地域、第一種中高層住居専用地域、工業専用地域においては建築することができない。よって正しい。尚、工業専用地域においては原則として「飲食店」は建築できない。
特定行政庁による認可を受けて公告された建築協定は、その後、当該協定の土地の所有者等の全員で合意したときに限り、その公告のあった日以後において当該建築協定区域内の土地の所有者等となった者に対しても効力が及ぶこととなる。
当該建築協定は、すでに公告された協定であるため、その公告のあった日以後において当該建築協定区域内の土地の所有者等となった者に対しても当然に効力が及ぶこととなる。よって「その後に当該協定の土地の所有者等の全員での合意」はそもそも不要。本問は「当該協定の土地の所有者等の全員で合意したときに限り」とあるので誤りとなる。
建築物のエネルギー消費性能の向上のため必要な外壁等に関する工事を行う場合、公益性が高いことから特定行政庁の許可を受けることなく、法第52条の規定による容積率の限度を超えることができる。
建築物のエネルギー消費性能の向上のため必要な外壁に関する工事、その他の屋外に面する建築物の部分に関する工事を行う建築物で、構造上やむを得ないものとして国土交通省令で定めるもので、 特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて、あらかじめ建築審査会の同意 を得て許可したものの容積率は、その許可の範囲内において、法52条の規定による限度を超えるもの とすることができる(建築基準法52条14・15項)。
よって建築物の省エネルギー性能向上を目的とした工事であっても、容積率の限度を超える建築物を建てる場合は、特定行政庁の許可が「必要」である。本問は「許可を受けることなく」という部分が誤りとなる。
問19 盛土規制法
宅地造成及び特定盛土等規制法に関する次の記述において、正しいものには〇、誤ったものには×で答えよ。なお、この間において「都道府県知事」とは、地方自治法に基づく指定都市及び中核市にあってはその長をいうものとし、地方自治法に基づく施行時特例市に係る経過措置については考慮しないものとする。【令和7年度試験】
工事主は、特定盛土等規制区域内において行われる特定盛土等又は土石の堆積に関する政令で定める規模の工事の許可の申請をするときは、あらかじめ、主務省令で定めるところにより、特定盛土等又は土石の堆積に関する工事の施行に係る土地の周辺地域の住民に対し、説明会の開催その他の当該特定盛土等又は土石の堆積に関する工事の内容を周知させるため必要な措置を講じなければならない。
工事主は、特定盛土等規制区域内において行われる特定盛土等又は土石の堆積に関する政令で定める規模の工事の許可の申請をするときは、あらかじめ、主務省令で定めるところにより、特定盛土等又は土石の堆積に関する工事の施行に係る土地の周辺地域の住民に対し、「説明会の開催」その他の当該特定盛土等又は土石の堆積に関する工事の内容を周知させるため「必要な措置」を講じなければならない。本問の通りである。
宅地造成等工事規制区域内の土地の工事主又は工事施行者は、宅地造成等に伴う災害が生じないよう、その土地を常時安全な状態に維持するように努めなければならない。
宅地造成等工事規制区域内の土地において、宅地造成等に伴う災害が生じないよう、その土地を常時安全な状態に維持するように努めなければならないのは、「工事主又は工事施行者」ではなく「所有者・管理者・占有者」である。工事主又は工事施行者にはこのような努力義務は課されていない。よって誤りとなる。
都道府県知事は、宅地造成等工事規制区域内の土地について、宅地造成等に伴う災害の防止のために必要があると認める場合においては、その土地の所有者、管理者、占有者、工事主又は工事施行者に対して、擁壁等の設置等の必要な措置をとることを勧告することができる。
都道府県知事は、宅地造成等工事規制区域内の土地について、宅地造成等に伴う災害の防止のために必要があると認める場合においては、その土地の「所有者、管理者、占有者、工事主又は工事施行者」に対して、擁壁等の設置等の必要な措置をとることを勧告することができる。本問の通りである。
宅地造成等工事規制区域内において行われる宅地造成等に関する工事の許可を受けた工事主は、当該許可に係る土地の見やすい場所に、主務省令で定めるところにより、氏名又は名称その他の主務省令で定める事項を記載した標識を掲げなければならない。
宅地造成等工事規制区域内において行われる宅地造成等に関する工事の許可を受けた工事主は、当該許可に係る土地の見やすい場所に、主務省令で定めるところにより、「氏名又は名称その他の主務省令で定める事項」を記載した標識を掲げなければならない。本問の通りである。
問20 土地区画整理法
土地区画整理法に関する次の記述において、正しいものには〇、誤ったものには×で答えよ。【令和7年度試験】
個人施行者は、その者以外に換地計画に係る区域内の宅地を所有する者（当該宅地の所有権について施行者に対抗することができない者を除く。）がある場合においては、換地計画について認可を申請しようとするときは、これらの者の同意を得なければならない。
個人施工者が換地計画についての認可を申請する場合、換地計画に係る区域内の宅地の所有者(借地権者)全員の同意を得なければならない。よって正しい。
国又は地方公共団体の所有する土地以外であって道路の用に供している土地については、土地区画整理事業の施行により当該道路に代わるべき道路が設置され、その結果、当該道路が廃止される場合等においては、換地計画において、当該土地について換地を定めないことができる。
国又は地方公共団体の所有する土地「以外」であって道路の用に供している土地(民間の道路)で、土地区画整理事業の施行により新しい道路が設置され、その民間の道路が廃止される場合においては、換地計画において、その道路の用に供している土地について換地を定めないことができる。よって正しい。
従前の宅地の所有者及びその宅地について使用収益権を有する者が、仮換地について使用又は収益を開始することができる日を別に定められたため、従前の宅地について使用し、又は収益することができなくなったことにより損失を受けた場合においては、施行者は、その損失を受けた者に対して、通常生ずべき損失を補償しなければならない。
施行者は、特別な事情がある場合、仮換地の指定の「効力発生日」と仮換地について「使用又は収益を開始日」を別で定めることができる。また従前の宅地の所有者及びその宅地について使用収益権を有する者が、仮換地について使用・収益することができなくなった場合、施行者は、その損失を受けた者に対して、通常生ずべき損失を補償しなければならない。（土地区画整理 法101条１項、99条２項）よって本問は正しい。
仮換地の指定があった日後、土地区画整理事業の施行による施行地区内の土地及び建物の変動に係る登記がされるまでの間は、登記の申請人が確定日付のある書類によりその指定前に登記原因が生じたことを証明した場合を除き、施行地区内の土地及び建物に関しては他の登記をすることができない。
仮換地の指定があった日後ではなく、正しくは、「換地処分の公告」があった場合、土地区画整理事業の施行による施行地区内の土地及び建物の変動に係る登記がされるまでの間は、登記の申請人が確定日付のある書類によりその公告前に登記原因が生じたことを証明した場合を除き、施行地区内の土地及び建物に関しては「他の登記」をすることができない。である。
「仮換地の指定があった日以後」「換地処分の公告」と場面が全く違うので、本問は誤りとなる。
問21 農地法
農地に関する次の記述のうち、農地法（以下この間において「法」という。）の規定において、正しいものには〇、誤ったものには×で答えよ。【令和7年度試験】
市街化区域外にある農地の転用の申請に係る事業が住宅の用に供される土地の造成だけを目的としている場合、申請に係る農地の全てを住宅の用に供することが確実と認められないときには、法第4条第1項又は法第5条第1項の許可を受けることができない。
農地の転用の申請に係る事業が、「住宅、工場、その他の施設の用に供される土地の造成のみを目的とするもの」である場合、申請に係る農地の全てを住宅の用、事業の用に供する施設の用その他の当該申請に係る用途に供することが「確実と認められないとき」は、農地法４条１項 又は５条１項の許可を受けることができない。よって正しい。
仮設工作物を設置するため、市街化区域外にある農地の所有権を取得しようとする場合には、法第5条第1項の許可を受けることができない。
仮設工作物の設置、その他の一時的な利用に供するため、所有権を取得しようとする場合には、 農地法５条１項の許可を受けることができない（農地法５条２項６号）。よって本問は正しい。
農地の賃貸借は、その登記がなくても、農地の引渡しがあったときは、これをもってその後その農地について所有権を取得した第三者に対抗することができる。
農地の賃貸借は「引渡し」があれば、その農地の所有権を取得した第三者に対抗することができる。よって正しい。
法人の代表者が、その法人の業務に関し、法第4条第1項又は法第5条第1項の規定に違反して農地の転用をした場合には、その代表者が罰せられるほか、その法人も 300万円以下の罰金刑が科せられる。
法第4条第1項又は法第5条第1項の規定に違反して農地の転用をした場合には、代表者が罰せられるほか(３年以下の懲役又は300万円以下の罰金)、その法人に対しても 「1億円」以下の罰金刑が科せられる。よって「法人も 300万円以下の罰金刑が科せられる」という部分が誤りとなる。
問22 国土利用計画法
国土利用計画法第23条の届出（以下この間において「事後届出」という。）に関する次の記述において、正しいものには〇、誤ったものには×で答えよ。【令和7年度試験】
市街化区域内においてAが所有する面積3,500㎡の土地について、Bが2,000㎡、Cが1,500㎡とそれぞれ分割して購入した場合、B及びCはともに事後届出を行わなければならない。
市街化区域において土地の売買等の契約を締結した場合「2,000㎡以上」で事後届出が必要となる。Bは2,000㎡なので事後届出が必要だが、Cは1,500㎡とあるので事後届出は不要。本問は「B及びCはともに事後届出を行わなければならない。」とあるので誤り。
都市計画区域外においてDが所有する面積12,000 ㎡の土地について、Eが担保権の実行による競売を通じて所有権を取得した場合、Eは事後届出を行わなければならない。
「担保権の実行による競売」は、裁判所が関与し、土地の高騰に繋がるとは考えられないため、事後届出が必要な土地取引に該当しない。よって土地面積の大きさに関係なく事後届出は不要となる。「Eは事後届出を行わなければならない。」とする部分が誤りとなる。
Fが、自ら所有する市街化調整区域内の 7,000㎡の土地について、宅地建物取引業者Gと売買契約を締結した場合には、Gは契約を締結した日から1か月以内に事後届出を行う必要がある。
市街化調整区域内で5,000㎡以上の土地の売買を行う場合、契約を締結した日から2週間以内に事後届出を行う必要がある。本問は「契約を締結した日から1か月以内に」とあるので誤り。
市街化区域内に所在する一団の土地である甲土地（面積1,200㎡）と乙土地（面積1,300 ㎡）について、甲土地については売買によって所有権を取得し、乙土地については対価の授受を伴わず賃借権の設定を受けたＨは、事後届出を行う必要はない。
市街化区域内で「対価の授受を伴う」2,000㎡の土地取引を行う場合、事後届出が必要となる。甲土地(面積1,200㎡)は売買による所有権の取得により、事後届出の対象に含まれるが、乙土地(1,300㎡)は「対価の授受を伴わない賃借権の設定」となるので、そもそも事後届出の対象に含まれない。よって事後届出の対象が、市街化区域内での甲土地1,200㎡の土地の売買のみなので、Ｈは事後届出を行う必要がない。よって正しい。
次回は「税、その他」の解説をお届けいたします！お見逃しなく！
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