宅地建物取引業（宅建業）とは、土地や建物を自ら売買・交換したり、売買・交換・賃貸の代理や仲介をしたりすることを、仕事として行うことです。
宅地建物取引業法（宅建業法）とは、不動産の取引で買主などを守るために、宅建業の免許や取引のルールを定めた法律です。
「宅地建物取引業」は、宅建業法を勉強するうえで、とても大切な分野です。ここがわかると、試験で「この人に宅建業の免許は必要？」と聞かれたときに、どこを見ればいいかがわかります。
まず覚えるのは「宅地」「建物」「取引」「業」の4つです。 それぞれ何を指すのか、身近な例と表で見ていきましょう。特に大切なのは「自分で貸す」と「仲介する」の違いです。
大家さんが自分の部屋を貸すだけなら、宅建業の免許は不要です。不動産会社がその部屋の賃貸を仕事として仲介するなら、免許が必要です。同じ部屋でも、誰が何をするかで答えが変わります。目次
宅地とは
宅建業法上の宅地には、すでに建物の敷地になっている土地に加え、建物の敷地にする目的で取引する土地や、用途地域内にある一定の土地が含まれます。
| 宅地に当たる土地 | 具体例 |
|---|---|
| すでに建物の敷地になっている土地 | 空き家が建っている土地 |
| 建物の敷地にする目的で取引する土地 | 店舗を建てる目的で取得する農地 |
| 用途地域内にある土地 | 青空駐車場や田んぼ |
用途地域内でも宅地に当たらない5つの土地
用途地域とは、街の用途に応じて建物の種類などにルールを設ける区域です。用途地域内の土地を宅地とするルールでは、現に道路・公園・河川・広場・水路として使われている土地が除かれます。同じ青空駐車場でも、場所と取引目的で判定が変わる 〇…宅地に該当 ×…宅地に該当しない
- 用途地域内 → 駐車場のまま使う → ○
- 用途地域外 → 店舗の敷地にする → ○
- 用途地域外 → 駐車場のまま使う → ×
建物の敷地にする目的で取引する場合は、現在の使い方や登記上の地目を問いません。
建物とは
戸建てやマンションのほか、店舗、倉庫、工場、学校、病院なども対象です。マンションの一室など、建物の一部も含まれます。マンション全体も、一室も対象
マンション一棟 ○ ／ 分譲マンションの一室 ○
マンションの一室の売買を業として仲介する場合も、宅建業に当たります。
取引とは
契約の種類とその人の立場の組み合わせで判断します。
| 関わり方 | 売買 | 交換 | 貸借 |
|---|---|---|---|
| 自ら当事者になる | ○ | ○ | × |
| 代理する | ○ | ○ | ○ |
| 媒介する | ○ | ○ | ○ |
代理と媒介の違い
同じ賃貸物件でも、誰が契約を結ぶかが違う
- 代理 大家さんから権限を与えられた不動産会社が、大家さんに代わって契約を結ぶ
- 媒介 不動産会社が大家さんと入居希望者をつなぎ、当事者同士が契約を結ぶ
自ら貸借・自ら転貸は免許不要
自分のアパートを貸す大家さんも、借りた店舗を自分が貸主となって又貸しする人も、その行為について宅建業の免許は不要です。自社ビルのテナントを募集して自ら貸す場合も、自ら貸借に当たります。
業とは
試験では、まず誰を相手にするかと取引を繰り返し行うかを見ます。事業性は、取引の目的、物件の取得経緯、販売方法なども含めて総合的に判断します。
一度の販売計画でも「業」に当たるケース
| 一人にまとめて売る | 6区画に分けて一般に売る |
|---|---|
| 相続した土地を一人に売り、今後も売却を繰り返す予定がなければ、事業性は低い | 販売計画が一度でも、区画ごとに複数の買主と取引するため、反復継続性が認められる |
宅建業の免許は必要？
免許の要否を判断する順番
- 対象は宅地または建物か
- 宅建業法上の取引に当たるか
- 業として行うか
3つすべてを満たせば、原則として免許が必要です。
大家さんが自分のマンションを貸す場合は、②で自ら貸借と判断できます。不動産会社が賃貸の媒介を業として行う場合は、3つの条件を満たすため免許が必要です。
仲介を頼んでも、売主に免許が必要なケース
一般の買主に宅地を区画販売するなど、売主自身が宅建業を営む場合は、免許を持つ業者に仲介を頼んでも、売主自身に免許が必要です。また、宅建業者が自分の名義を使って他人に宅建業を営ませる名義貸しも禁止されています。
確認問題
問1 用途地域外の農地
用途地域外の農地でも、倉庫の敷地にする目的で取引するなら宅地に当たる。答えと解説を見る
問2 テナントの募集
自社ビルのテナントを繰り返し募集して自ら貸す場合、宅建業の免許が必要である。答えと解説を見る
問3 区画販売と仲介
一般向けの宅地の区画販売を免許のある業者に仲介してもらえば、売主自身は免許不要である。答えと解説を見る
宅建の過去問2問｜宅地・建物と免許の要否
本試験の選択肢を、条件と判定が追いやすい形に要約しています。どちらも正しいものを1つ選んでください。解説は2026年11月13日現在の法令に基づきます。
第1問 宅地と建物の範囲｜令和3年度12月試験 問34
- 建物の敷地に使われる土地は宅地に当たり、現に道路・公園・河川・広場・水路として使われている土地は宅地に含まれない。
- マンションの一室など、建物の一部の売買の代理を業として行っても、宅建業には当たらない。
- 学校や病院など、公共的な用途の施設は宅建業法上の建物に含まれない。
- 宅地は現在建物の敷地として使われている土地に限られ、地目と現況で判定する。
解答・解説
正解は1。 宅地の定義と、建物の用途・範囲を問う問題です。
- ○ 建物の敷地に供される土地は宅地です。用途地域内の土地でも、現に道路など5種類の公共施設の用に供されている土地は、その地域内にあるという理由だけでは宅地に含まれません（宅建業法2条1号、同法施行令1条）。
- × 建物の一部も対象です。その売買の代理を業として行えば宅建業に当たります（宅建業法2条2号）。
- × 学校や病院などの公共的な施設も、建物に当たります。
- × 建物の敷地にする目的で取引する土地も含まれます。その場合、地目や現況は問いません。
第2問 誰に免許が必要か｜令和3年度10月試験 問32
各選択肢の行為を業として行うものとします。免許の要否について、正しいものを1つ選んでください。
- 用途地域外で、ソーラーパネルの設置用地の売買を仲介する会社に、免許は不要である。
- 土地区画整理事業の換地処分で得た土地を住宅用地として分譲する会社に、免許は不要である。
- 組合員の宅地の売却を代理する農業協同組合に、免許は不要である。
- 地方公共団体が定住促進のために個人へ住宅用地を売るとき、その売買を仲介する民間会社に、免許は不要である。
解答・解説
正解は1。 各肢で「対象は宅地か」「誰が取引をするか」を確認します。
- ○ 本問の土地は用途地域外で、建物の敷地にする目的でもありません。宅地に該当しないため、売買を仲介する会社に免許は不要です。
- × 住宅用地として分譲する土地は宅地です。換地で取得した土地でも、分譲を業として行う会社には免許が必要です。
- × 組合員の宅地の売却を代理する行為を業として行うなら、農業協同組合にも免許が必要です。
- × 地方公共団体には宅建業法が適用されませんが、売買の媒介を業として行う民間会社には免許が必要です（宅建業法3条1項、78条1項）。
次は「免許が必要か」を、問題文だけで見分けてみましょう。
宅スマでは、講義動画やテキストでわかりやすく復習し、問題演習で理解を確かめられます。まずは無料でチャレンジしてみてください。宅スマでできることを見る
参考資料
コメント