3種類の媒介契約

みなさん、こんにちは。今回は――というより今日の授業は――「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」という３つの媒介契約を、数字だけでなく“肌感覚”でわかるようにお話しします。試験でも実務でも役に立つので、ぜひ “耳で聞く” つもりで読み進めてくださいね。

媒介契約とは

媒介契約とは、

土地や家を売りたい売主が、宅建業者に依頼して相手を見つけてもらう契約のことです。この媒介契約には4つのポイントがあります。

上記4つを意識しながら、3つの媒介契約の違いを理解していきましょう。

一般媒介契約

まずは一番ゆるい「一般媒介」から。イメージは “一番事由な契約” です。売主は「Ａ社にもＢ社にもＣ社など複数の宅建業にお願いしちゃおう」と、同時に依頼ができます。

1. 有効期間はなし
   • 有効期間に制限がなく「３か月以内」などの縛りは一切ナシ。１年でも２年でも当事者が合意すれば OK。さらに契約の自動更新も可能。
2. 報告義務はゼロ、でも“申込みあったら即報告”
   • 業者から「今週は反響ありませんでした」という定期レポートは不要。
   • ただし、誰かが『買いたい！』と手を挙げた瞬間(申込みがあった場合)だけは“遅滞なく”通知ここは要注意
3. レインズ登録はオプション
   • レインズ登録の義務はありません。売主が「載せてほしい」と言えば登録するという形です。
   • もし登録した場合はほかの契約と同じでレインズに登録した場合は、売主に対して登録済証を渡す義務が発生します。
4. 自己発見取引は大歓迎
   • 宅建業者を通さず「やっぱり親戚に売ることにしました」と自分で買主を見つけることが可能です。

専任媒介契約

次は「専任媒介契約」。ここから売主・業者の“結びつき”がぐっと強くなります。つまり宅建業者への規制が厳しくなるということです。

1. 依頼先は１社に限定
   • 売主は宅建業者1社のにしか依頼できません。
2. 有効期間は３か月以内
   • 一般媒介契約と違い専任媒介契約には契約期間は最長3か月という制限があります。例えば、６か月と書いても３か月超は無効となり、契約期間は3か月となります。
   • そして自動更新はできません。更新したいときは３か月ごとに売主が申し出る必要があります。
3. 報告義務は２週間に１回
   • 宅建業者は反響ゼロでも売主に対して「ゼロ件でした」と2週間に1回以上報告しなければなりません。これはメールでも電話でも可。
4. レインズ登録は７日以内（休業日除く）
   • 一般媒介契約と違い、レインズ(ポータルサイト)へ売主の物件情報を7日以内に登録しなければなりません。
   • 5日以内ですが、休業日を除くので営業日だけで7日以内とカウントすることに注意が必要です。
   • また宅建業者はレインズに登録した際に登録済証を“提示”ではなく“交付”しないと違反。PDF 送付もＯＫですが売主の承諾が必須です。
5. 自己発見取引はＯＫ
   • 売主自身が買主を見つけたら、業者を飛ばして直接契約しても構いません。

専属専任媒介契約

次は「専属専任媒介契約」。一番宅建業者への規制が厳しくなる契約です。「専任媒介契約」との違いに注意しましょう。

1. 依頼先は１社に限定
   • 売主は宅建業者1社のにしか依頼できません。
2. 有効期間は３か月以内
   • 一般媒介契約と違い専任媒介契約には契約期間は最長3か月という制限があります。例えば、６か月と書いても３か月超は無効となり、契約期間は3か月となります。
   • そして自動更新はできません。更新したいときは３か月ごとに売主が申し出る必要があります。
3. 報告義務は1週間に１回
   • 一般媒介契約と違い、売主に対して定期的に報告が必要となります。
   • 反響ゼロでも「ゼロ件でした」と1週間に1回以上報告しなければなりません。これはメールでも電話でも可。
4. レインズ登録は７日以内（休業日除く）
   • 一般媒介契約と違い、レインズ(ポータルサイト)へ売主の物件情報を5日以内に登録しなければなりません。
   • 5日以内ですが、休業日を除くので営業日だけで5日以内とカウントすることに注意が必要です。
   • また宅建業者はレインズに登録した際に登録済証を“提示”ではなく“交付”しないと違反。PDF 送付もＯＫですが売主の承諾が必須です。
5. 自己発見取引はNG
   • 売主は自分で買主を見つけて契約することはできません。つまり宅建業者にすべて任せるということです。そのため宅建業者への規制も厳しくなるということです。

まとめ

これまで話した「3種類の媒介契約」の違いを一覧にまとめてみました。

3種類の媒介契約は特に暗記要素が強いので、3種類の媒介契約の違いを理解して整理すれば得点につながる科目です。ぜひ得点源にしてください。